土地质押是什么意思

『壹』 质押是什么意思

质押
（一）质押的概念和分类质押，在传统民法上被称为“质权”，是指债权人与债务人或债务人提供的第三人以协商订立书面合同的方式，移转债务人或者债务人提供的第三人的动产或权利的占有，在债务人不履行债务时，债权人有权以该财产价款优先受偿。质押是担保的一种方式。根据《担保法》，按照质物的不同种类，可将质押分为动产质押和权利质押。
（二）质押与抵押的区别
1．抵押与质押的标的不同。抵押的标的传统上是不动产（现代立法，也包括部分动产），而质押的标的是动产与权利。
2．对于抵押与质押中，标的是否转移占有不同。在抵押法律关系中，抵押的标的是不转移占有的，仍由抵押人占有、使用、收益。抵押权人的权利在于有权干预未经其同意的债务人对抵押物的处分，并有权追索该标的，以及优先受偿权。而质押中，作为标的的动产与权利是要进行转移占有的。在质押合同设立后，债务人要将标的交付债权人占有。动产要交付占有，而权利也要交付权利证书，如：专利权证、商标权证等代表权利，并能使占有人根据此证享有利益的权利证书，才能起到担保的效果。除以上两种主要区别之外，还有其他一些区别，在此不赘述。
（三）质权的特征
1．质权为担保物权
因质权是为担保债权而设定的，故其为担保物权。这是质权与抵押权、留置权等担保物权相似之处。也是质权不用于用益物权之点。质权虽为物权，但其是对标的物的交换价值加以直接且排他的支配权。因此不论质权的标的为有体物动产还是权利，质权的内容都在于对其交换价值的支配。
2．质权具有从属性
质权为以担保债权为目的的权利，它与所担保的债权形成主从关系。被担保的主债权为主权利，担保主权利的质权为从权利。质权的从属性表现在三个方面：一是存在上的从属性。质权以主债权的存在为其存在前提。在主债权无效或其他原因而不存在时，质权也不能存在。二是转让上的从属性。主债权转让时，质权也随之移转；三是消灭上的从属性。主债权消灭。质权也当然随之消灭。
3．质权的不可分性
质权设定后，债权人就质押财产之全部行使其权利，质押财产分割、部分让与，债权分割、电子商务资料库3"/1!;(*;2''部分让与或部分清偿，均不影响质押权的存在。质权效力及于被担保债权的全部，及于标的全部，即质权人如债权原本或利息有一部未受清偿，也有留置及拍卖标的全部的权利，这是质权的不可分性。
4．质权的物上代位性与保全性
质权为价值权。质权人有权采取必要措施以保全质押财产的价值。当质押财产的价值非因质权人的过失而减少，足以危害质权人权利时，质权人有权就质押财产减少的价值要求质押人提供相应的担保--称为质权的保全性。当标的灭失毁损而受到赔偿金时（包括损害赔偿金与保险赔偿金），质权人有权就赔偿金优先受偿--称为质权的物上代位性。
（四）质押合同
1．质押合同的概念
质押合同是指债务人或第三人与债权人签订的，约定债务人或第三人将其财产移交债权人占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权以该财产卖得价款优先受偿的协议。其中债务人或第三人为出质人，债权人为质权人。
2．质押合同的特征
（1）质押合同为补充性合同。质押合同是债务人或第三人与债权人订立的当债务人不履行债务时，债权人有权以占有的债务人或第三人的财产变卖优先受偿的协议。因此，当主合同债务人已经履行债务，债权人就不得以债务人或第三人移交的财产变卖优先受偿。从这个意义上讲，质押合同为主合同的补充性合同。
（2）质押合同为附从性合同。质押合同的订立是以担保主合同的债权实现为目的，其与所担保的主合同形成主从关系。被担保的债务人与债权人订立的合同为主合同，质押合同为从合同，质押合同的附从性主要表现在以下几个方面：一是存在上的从属性。质押合同必须以主合同的合法存在为前提，在主合同无效或其他原因不存在时，质押合同也不能存在。二是转让上的从属性，质押合同的设立是以担保主债务的履行为目的，因而不得将质押合同与主合同分离而转让。第三是消灭上的从属性，当主合同的债务已经履行或以其他方式使得债权人的债权得以实现，质押合同也应同时终止或解除。
（3）质押合同为双务无偿的合同。质押合同的设定是为了担保主债权的实现。质押的主要特征就是移交出质人的财产给质权人。因此，出质人有提供标的的义务，质权人有妥善保管标的的义务；出质人有保证其标的权利的义务，质权人在主合同债务人履行债务后返还标的的义务。质押合同自成立时起，双方互有义务。同时，质押合同为无偿合同，它只是为担保主合同债权的实现而设定，双方之间勿须支付相应的报酬。
（4）质押合同为实践合同。根据合同的成立是否以交付标的为要件，可将合同分为诺成合同和实践合同。实践合同除双方当事人意思表示一致外，还必须交付标的才能成立合同。动产质押根据担保法第六十四条的规定：“出质人和质权人应当以书面形式订立质押合同。质押合同自质物移交质权人占有时生效。”权利质押《担保法》第七十六条规定：“质押合同自权利凭证交付之日起生效”
（五）动产质押
1．动产质押的概念
动产质押是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照《担保法》的规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产为质物。
2．质物
所谓质物，就是动产质押法律关系的客体，即标的物。质物是由出质人移交给债权人占有的动产，质物是动产质押担保的核心。因为质物是动产质押法律关系中用来担保债权人债权的，债务清偿期届满，债务人不履行债务时，质权人有权以质物的价值最终确保质权人的债权实现。质物必须是动产，这是国际上通行的一个原则，也是和传统上的抵押权（抵押物为不动产）相区别的一个重要标志。
什么是动产？《担保法》是如此规定的：本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。
3．动产质押合同
动产质押合同就是指以动产为标的的质押合同，并且该动产须为质权人直接占有。
（1）动产质押合同生效的时间。《担保法》第六十四条规定，出质人和质权人应当以书面形式订立质押合同，质押合同自质物移交于质权人占有时生效。
（2）动产质押合同的主要内容。根据《担保法》第六十五条的规定，质押合同应包括以下内容：①被担保的主债权种类、数额；②债务人履行债务的期限电子商务资料库%657225!"9.(.78；③质物的名称、数量、质量、状况；④质押担保的范围；⑤质物移交的时间；⑥当事人认为需要约定的其他事项。
另外，质押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有。
4．动产质押担保的范围
质押担保的范围，原则上应当由当事人自由约定。如果没有约定或约定不明时，应当适用法定质押担保的范围，即主债权及利息、违约金、损害赔偿金、质物保管费用和实现质权的费用。
主债权是指动产质押所担保的主债务合同中债权人对债务人的债权，这里不包括利息以及其他因主债权产生的孳息债权。
利息指实行质权时主债权的已届清偿期的一切利息，利息可以按照法律规定确定，也可以由当事人约定，但不能违反法律的规定约定过高的利息，否则法律不予保护。
违约金是指债务人未履行合同约定的义务，按照法律规定或者合同约定，应当给付债权人的金额。
损害赔偿金是指债务人未履行合同，给债权人造成损害的，债务人应当赔偿的金额。
质物保管费用是指质权人占有质物，在保管质物期间所支出的费用。例如，对质物进行必要维护所需费用，对质物（如动物）进行饲养所支出的费用。
实现质权的费用是指实现质权时所需的一切费用。例如，质物估价的费用、质物拍卖费用等。
当事人约定质押担保范围的，可以小于法定担保范围，也可以不限于法定担保范围，只要当事人的约定不违反平等、自愿、公平、诚实信用的原则，就是有效的，受法律保护的。
质权与担保的债权同时存在，债权消灭的，质权也消灭。
5．动产质权人的权利与义务
（1）权利：①留置质物的权利。在债务人消偿债务之前，债权人有留置质物的权利，以待债权的实现。②收取孳息的权利。质权人的孳息收取权，指质权人有权进行收取孳息的权利。但是，质权人并不因此而取得对孳息的所有权，而仅取得对孳息的质权。孳息可以是金钱，也可以是金钱以外的物。根据《担保法》第六十八条规定，质权人有权收取质物所生的孳息。质押合同另有约定的，按照约定。孳息应当先充抵收取孳息的费用。③救济质权损失的权利。根据《担保法》第七十条规定，如果质物有损坏或者价值明显减少的可能，足以危害质权人权利的，质权人可以要求出质人提供相应的担保。出质人不提供的，质权人可以拍卖或者变卖质物，并与出质人协议将拍卖或者变卖所得的价款用于提前清偿所担保的债权或者向与出质人约定的第三人提存。④优先受偿权。质权人就质物有优先受偿的权利。《担保法》第七十一条规定：债务履行期届满质权人未受清偿的，可以与出质人协议以质物折价，也可以依法拍卖、变卖质物。
质物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归出质人所有，不足部分由债务人清偿。另外，质权因质物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为出质财产。
（2）义务：①保管质物的义务。质权人占有质物，自然应负保管义务。担保法第六十九条第一款规定：“质权人负有妥善保管质物的义务。因保管不善致使质物灭失或者毁损的，质权人应当承担民事责任。”②提存质物的义务。担保法第六十九条第二款前段规定，质权人不能妥善保管质物可能致使其灭失或者毁损的，出质人可以要求质权人将质物提存。③返还质物电子商务资料库2.#%.&:)8�&14的义务。按担保法规定，质权人返还质物的义务表现在两个方面：（A）债务人适当履行其债务时，质权人应返还质物；（B）出质人提前清偿质权担保的债权时，质权人应返还质物。
6．动产出质人的权利与义务
（1）对质物的所有权限制处分权。出质人移转质物的占有，并不表示对质物的所有权，出质人仍有权处分其出质的质物，但以不影响质权人的权利为限。
如果质权人不能妥善保管质物可能致使其灭失或者毁损的，出质人可以要求质权人将质物提存，或者要求提前清偿债权而返还质物。
（2）物上保证人的权利。第三人为债务人的利益，与债权人订立质押合同，以自己的动产作为质物为债务人担保。此种第三人在学理上称为“物上保证人”，即为他人所负担的债务而设质，只负以该物为限度的债的有限责任。
物上保证人为债务人清偿债务时，债务人与物上保证人的关系，同于主债务人与清偿的保证人的关系，物上保证人因质权的实行而丧失质物的所有权时，应当是以自己的财产代债务人清偿，应享有代位权与受偿权。《担保法》第七十二条规定，为债务人质押担保的第三人，在质权人实现质权后，有权向债务人追偿。
（3）移转质物占有的义务。

『贰』 抵押与质押的区别是啥

一是标的物不同。抵押的标的物原则上以不动产为准，但不限于动产，法律允许某些动产如机器、交通工具等可以设定为抵押物。质押的标的物，通常是动产、权利。例如票据、股票等有价证券都可以质押。

二是方式不同。抵押不转移标的物的占有，仍由标的物所有权人占有;而质押则相反，出质人必须转移质物的占有，占有权归质权人。

三是担保范围有差别。抵押法定担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，而质押担保范围除此之外，还包括质物保管费用，为保管质物，质权人要支付必要的费用。

抵押是指债务人或第三人对债权人以一定财产作为清偿债务担保的法律行为。提供抵押财产的债务人或第三人称为抵押人；所提供抵押财产称为抵押物；债权人则为抵押权人，因此享有的权利称为抵押权，为担保物权的一种。

质押是指债务人或者第三人将其动产或权利移交债权人占有，将该动产或权利作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定，以其占有的财产优先受偿。其中，债务人或第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产或权利为质物。

(2)土地质押是什么意思扩展阅读

抵押与质押的联系

1、抵押权与质权同为担保物权；

2、抵押与质押都应以书面形式签订抵押合同或质押合同；

3、合同中都不得约定当债务履行期届满抵押权或质权未受清偿的抵押物或质物的所有权转移为抵押权人或质权人所有；

4、抵押合同与质押合同都有向有关部门办理登记的规定；

5、抵押物与质押物都必须办理登记的抵押合同与质押合同自登记之日起生效；

6、抵押权与质权与其各自担保的债权同时存在同时消灭。

『叁』 什么是土地抵押权

土地抵押权 债务人或第三人向债权人提供土地所有权或土地使用权作为偿还债务的担保而不转移土地的占有，由上述法律行为产生的权利叫土地抵押权。现阶段我国仅允许对依法有偿取得的国有土地使用权进行抵押。

『肆』 什么叫土地出让收益权质押

一、什么是土地收益权
1、什么是收益权
根据通说，收益权是所有权的四项权能——占有、使用、收益、处分——中的一种，即财产所有权人依法享有的从占有、使用、处分财产中取得经济利益的权利。
我们所讨论的土地收益权其实指的是国有土地使用权人因对其国有土地使用权的合法处置而取得相应经济收益的权利，确切地来说它应叫做国有土地使用权收益权。为了研究土地收益权质押的可行性，根据获取收益的途径不同，我们将土地收益权归为两类：处分收益权和经营使用收益权；前者指权利人以丧失国有土地使用权为对价获取相应收益的权利，后者指在不丧失国有土地使用权的情况下因对土地使用权的经营使用而获取相应收益的权利。具体到土地储备机构来说，处分收益权是指国有土地使用权的出让、置换、划拨或调拨等过程中处分人对其增加的利益依法享有的权利。经营使用收益权是指土地储备机构将在储土地出租或自己使用在储土地进行经营，在此过程中对在储土地的收益依法享有的权利。
二、土地收益权不能质押
1、什么是质押
《担保法》第六十三条规定：“本法所称动产质押，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。”
《担保法》第八十一条规定：“权利质押除适用本节规定外，适用本章第一节的规定。”
从《担保法》的规定我们可以看出，所谓质押，其具有这样两个特征：一、权利人控制了质押物；二、权利人不能在控制质押物的同时就对质押物行使权利，该权利只有在债务到期不能清偿时才能行使。
2、土地收益权不能质押
（1）从理论上讲，土地收益权不能质押
①土地处分收益权不能质押
国有土地使用权处分收益是在权利人丧失对国有土地使用权的时候才能取得的收益，只有取得国有土地使用权处分权才有权获得该部分收益。这是因为在没有确定的继受者，无法以合同的形式约束继受者的情况下，继受者只会根据交易的原始形式，把对价给付处分权人。
所以，国有土地使用权处分收益权对贷款人来说属于不可控制的权利，此权利不符合法律规定的质押物的特征。
②土地经营使用收益权不能质押
以出租来看，租金的收取权属于既成的权利，贷款人可以直接获得该权利，以享受租金收益，谈不上质押；如贷款人对借款人收租权进行限制以待债务到期不能清偿时执行，就要收到土地出租期限的制约；如出租只是借款人对在储土地的一种可能的管理方式，则在没有确定出租地块前，更无法对收租权进行质押。
简单地说，已出租土地的租金收取权不适合质押，待出租土地的未来的收取租金权无法质押。
这里需要注意的是，租金的收取权质押，质押物是收取租金的权利而不是租金。另外，租金作为一种金钱形式，其本身是不可质押的。
以借款人自己使用来看，从法律和逻辑上讲更不存在质押的可能。
（2）从具体操作上来看，土地收益权不适合质押
①土地处分收益权不适合质押
在不能先期约束第三人的情况下，贷款人要想获得土地处分收益权质押担保则必须控制国有土地使用权的处分权，也就是说贷款人要掌握国有土地使用权的相关权利证书，但这样做的结果却是国有土地使用权的抵押或者说正好能达到国有土地使用权的抵押的结果。
也就是说，我们在操作上无法造成对国有土地使用权处分收益权质押的结果。
有的观点认为可以以政府批准或其他主管机关的某些形式来限制借款人对目标国有土地使用权的处分权，我们不怀疑政府甚或其他机关对国有土地使用权的权利，但以这种方式对其他交易双方的介入无疑于政府或其他机关行使了审判职责，并且事前达成审判结果。②土地经营使用收益权不适合质押
以收取租金权为例，贷款人如果直接享有该种收益权，那么这种方式并非抵押，而是用来抵充贷款，这无疑于要求借款人提前清偿债务。
根据我们的理解，勉强谈得上收租权质押的做法只能是，对已出租土地的收取租金的权利进行限制，在借款到期不能清偿时债权人得对该收租权进行处置。但从各地土地储备的实践来看，储备机构对在储土地的出租只是一种权宜之计，这就使对出租土地收租权质押丧失了可操作性。（3）从现有法律规定来看，土地收益权不能质押
①根据《担保法》的规定，土地收益权不能质押
《担保法》第七十五条规定：“下列权利可以质押：
（一）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；
（二）依法可以转让的股份、股票；
（三）依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权；
（四）依法可以质押的其他权利。”
对于（四）中的其他权利是否可以包含土地收益权，我们的观点是否定的。理由有：
a、我们认为本款规定只是为立法和司法提供方便，并不是给当事人的约定留下空间；
b、质押权是一种物权，而我国实行物权法定的法律原则。所谓物权法定，是指物权的种类和各种物权的内容由法律统一规定，不允许由当事人的意思自由创设。
②已有收益权质押方面的规定不适用于土地收益权质押
已有的收益权质押方面的规定有公路收费权质押和电网建设与改造工程电费收益权质押两种形式。（根据我们的分析，这两种方式的所谓“质押”其实并非担保法意义上的质押。所谓“质押”者，本质上是就既成权利对债权设定的一种担保，设定质押的权利必须是确定存在的、切实可行的。但在这两种形式的“质押”设定时，工程尚处建设阶段，收费权或收益权还处在不确定状态，显然有悖于质押的本质特征。我们分析国务院及其他有权机关之所以规定这两种方式能够“质押”，其实应归于担保这一法律行为的本源意义，即以可能的方式保障贷款人债权的实现。这种建设项目的收费权质押，实质上是根据建设项目的特点，由借款人向贷款人提供的一种借款条件。）但我们认为这两个方面的收益权质押规定对土地收益权质押不具有参照性。以公路收费权为例：
《国务院关于收费公路项目贷款担保有关问题的批复》规定了高速公路收费权质押的内容。但高速公路收费权质押有两个特点：a、用来质押的收费权是在建借款项目的收益权；b、由于项目尚未完工，该质押权只是对该具体项目收费权的一种期待权；c、该收费权是一种经营使用收益权。
而对土地储备借款来说，a、其是一种滚动经营模式，整个在储土地的数量在发生着不确定的变化，不是一定数额的借款用在确定地块的土地上，土地使用权本身也是在不断进进出出；b、对于土地储备机构经营使用的土地来说，其收益权是既成的，确定的；c、对于待处分土地来说，其收益是一种处分收益，而非经营使用收益。
简单地说，质押公路收费权是对固定、确定建设项目的权利，既是一种经营使用收益权，又是期待权。对土地收益权来说，不管是土地使用权处分收益权还是土地使用权经营使用收益权都和在建公路收费权具有本质的不同。所以，土地收益权和高速公路收费权没有可比性。
退一步说，即使土地收益权和高速公路收费权是完全类似的东西，根据物权法定原则，高速公路收益权质押的规定也不能由当事人任意扩大适用。

电网建设与改造工程电费收益权质押规定的不可参照性与此同。

三、没有必要考虑土地收益权质押
之所以考虑土地收益权质押，很大程度上是因为该观点的持有者怀疑在储土地使用权是否能够由土地储备机构用来作为土地储备贷款的抵押。我们认为这种担心是不必要的，土地储备机构的在储土地可以用来做贷款抵押，下面我们来分析这个问题：
1、土地储备机构是代表政府在对土地的一级市场进行调控，其对土地的一切运作，包括出让、置换等管理活动都可以在国土资源行政主管部门等有权部门的授权下进行。国有土地使用权抵押作为一种处分行为同样应该在有权部门的授权和批准下进行。根据我国法律，市县级人民政府和土管部门代表国家行使对国有土地的权利，对于其合法授权的效力，还是可资认定的。
2、根据各地储备制度的相关规定，一般都明确了金融机构借款是土地储备资金的来源之一，土地储备机构可以以在储土地使用权作为借款的担保。
3、国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》规定，对于各地的土地储备事宜“金融机构要依法提供信贷支持”。国务院以行政法规的形式鼓励金融机构对土地储备贷款，其没有禁止，也不应该禁止以国有土地使用权抵押的方式担保金融机构债权的实现。

退一步说，即使土地储备机构没有权利也无法经过授权以其在储土地提供借款抵押，贷款人也可要求市人民政府及土管部门以其行政区划内的国有土地使用权（土地储备机构的在储土地使用权）提供抵押。理由有二：
1、《担保法》虽禁止政府为第三人提供保证，但并没有限制其以其他方式提供担保，且《担保法》明确规定，国有土地使用权可以设定抵押。
2、土地储备机构是代表政府行使土地储备的职能，其在运作上是事业单位法人，但本质上其土地（土地使用权）的整理、收购、置换、储备等都是一种政府行为。

这里，我们所说的土地储备机构的在储土地是指由其掌握或由其政府合法拥有的所有国有土地的使用权，无论土地的用途是要出让还是划拨。我们认为，对土地储备机构在储土地的来源来说没有出让所得和划拨所得的区别，都是土地储备机构代表政府在行使土地储备和管理的职能。正是在这个意义上，土地储备机构对外转移土地使用权称为“出让”而非“转让”，该转移土地使用权的交易实质都是在由国家垄断国有土地使用权的一级市场。

既然在储土地的使用权可以用来抵押，根据土地使用权的价值和土地储备的运作机制，我们认为，以在储土地使用权设定抵押足以保障贷款人债权的实现。没有必要再寻求土地收益权的质押。

这里需要提醒的是，对于土地储备机构对在储土地的权利而言，没有划拨所得和出让所得的区别，不管其是以何种方式获得的土地都归政府所有，都由土地储备机构代为行使权利，都可以由储备机构在经过合法授权后以出让、划拨、置换等方式处置。

四、土地使用权抵押的风险和防范途径
土地是一种不可再生资源，正常情况下，土地使用权的价值（不考虑使用期限）减损的可能性较小，所以借款项目的经营风险不需太多考虑。土地使用权抵押风险点主要在于抵押人对抵押物的处分权和对抵押物处分收益的支配权上，具体表现为以下三点：
1、抵押人是否真正掌握土地使用权
（1）风险
对于国家原始取得的土地（比如政府投资垦造的土地）的使用权殊少争议。对于政府回收的土地，有时政府及土地储备机构虽取得土地使用权证书，由于尚未付清回收款项或其他原因，根据相关法律规定，该土地的使用权还不能在土管部门办理变更登记，这时土地使用权还没有随权利证书的交付而转移。这种情况下，政府及土地储备机构并未掌握土地的使用权，它们没有权利以该土地设定抵押，其设定抵押的行为因无权处分而归于无效。
（2）防范
针对国家从原使用人处收回的土地使用权，抵押权人要在抵押人提供土地使用权证书的同时，向土管部门查证土地使用权是否已完成转移，政府及储备机构是否已掌握了该土地使用权。

2、土地储备机构对土地的处置受已批准土地用途的限制
（1）风险
政府及土地储备机构的在储土地具有不同的使用去向，或出让或划拨等。在储土地的用途不由储备机构决定，也不是由政府及土管部门任意为之。我们的理解是：以确定为用来出让的土地使用权设定抵押的，抵押权行使时，无论拍卖、变卖、折价都要按照出让土地使用权的规则来进行；以确定为用来划拨和调拨的土地使用权设定抵押的，抵押权实现时，对该土地使用权的处置同样应按照划拨和调拨土地使用权的规则来进行。国家划拨土地只向土地使用者收取相应成本，调拨用地也往往给予可观的优惠。这样的话，在设定抵押的时候如果不区分划拨或调拨土地使用权就可能使贷款人的债权难以得到有效的保障。
（2）防范
对于这个问题重点是注意土地储备中心在储土地使用权证书中“用途”栏所载明事项。
3、抵押土地使用权的变现价值
（1）风险
土地使用权是一种非常特殊的抵押物，对抵押土地使用权行使抵押权时，除了象普通交易那样交纳税费之外，拍卖、变卖、折价或其他方式处置的土地使用权收入并非全部能够用来抵充债务。根据《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》，出让土地的出让金总额的5%应上缴中央财政，地方政府也要按照各省、自治区、直辖市和计划单列市财政部门核定土地开发成本的基础上确定的比例收取一定数额的出让金。
（2）防范
建议调查相应地方政府收取土地出让金比例，在此基础上确定抵押土地使用权的种类和数额，以保证适当的抵押率。

在此前提下，为了
（1）保证形式上的抵押人有设定相应抵押的授权，
（2）保证适当的抵押率，
建议注意以下问题：
（1）以土地储备机构的名义进行土地使用权抵押时，应该要求土地储备机构至少提供以下材料：
①市县人民政府及土管部门对相应地块用途和设定抵押的授权（既可以以具体地块授权，也可以以规范性文件的形式概括授权）
②市县人民政府及土管部门对该项土地所有权的授权处分符合省级人民政府土地规划乃至国家土地利用总体规划的证明。
（2）以市县人民政府及土管部门的名义进行抵押时，至少要满足前述第二个条件。

当然，重复抵押、不适当抵押致使抵押无效等情况往往也是债权人面临的风险，这里不再赘述。

五、怎样获得土地收益
对于获取土地收益（金钱），我们认为：
（1）处分收益
土地储备机构储备机构有权处分或授权后有权处分的土地使用权都可以设定抵押，所抵押土地使用权的处分收益自然可以保障抵押权人债权的实现。
（2）经营使用收益
为了保障债权的实现，根据土地储备机构运用资金的特点，贷款人可以要求储备机构以在储土地未来的经营使用收益来提前清偿债务。适用这种方式时可以由贷款人、借款人、银行签订偿债资金帐户监管协议，借款人保证在土地使用权出租等事由发生时，将出租或其他收益进入指定帐户；银行保证该帐户的资金不得由借款人随意挪用，并在借款人不能清偿到期债务时贷款人得以以该帐户的资金抵充贷款。对于已出租土地使用权的出租收入，贷款人还可以和借款人、承租人签订三方协议。在协议中，借款人放弃其土地出租租金，承租人保证将该租金直接交付贷款人。

综上所述，我们认为土地收益权质押担保不具可行性，就各地的土地储备机构土地储备项目借款来说也没有必要考虑就土地收益权设定质押。

『伍』 抵押、质押、留置各是什么意思

1、所属财产不同：

依法可用于抵押的财产有：

(1)建筑物和其他土地附着物;

(2)建设用地使用权;

(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;

(4)生产设备、原材料、半成品、产品;

(5)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的使用权;

(6)交通运输工具;

(7)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产：土地所有权;耕地、宅基地、自留山、自留地等集体所有的土地使用权;学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗设施和其他社会公益设施;所有权、使用权不明或者有争议的财产;依法被查封、扣押、监管的财产;依法不得抵押的其他财产。

可用于质押的财产有：动产质押，指不动产以外的物，不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物、建筑物的固定设备等。权利质押的标的有：汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单;依法可以转让的股份、股票、商标专用权、专利权、著作权中的财产权，依法可以质押的其他权利(如不动产的收益权)。

可用于留置的财产，指保管合同、运输合同、加工承揽合同依法占有的债务人的动产。

2、概念不同

抵押，是指抵押人和债权人以书面形式订立约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

质押是债务人或第三人向债权人移转某项财产的占有权，并由后者掌握该项财产，以作为前者履行某种支付金钱或履约责任的担保。

留置权，是指债权人因合法手段占有债务人的财物，在由此产生的债权未得到清偿以前留置该项财物并在超过一定期限仍未得到清偿时依法变卖留置财物，从价款中优先受偿的权利。

3、特点不同

抵押，指债权人对债务人或第三人不移转占有而用作债权担保的财产，当债务人不履行债务时，以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押的特点：抵押财产不移转占有，设立抵押，抵押物仍由债务人或第三人(抵押人)占有。抵押权人行使优先受偿权，以债务人不履行债务为前提。

质押，指债务人或第三人将其动产或权利凭证移交债权人占有，以该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。动产质押的特点：债务人或第三人(质押人)须将其动产移交债权人占有，提供动产的债务人或第三人是动产的所有人，动产质权的行使须以债务人不履行债务为前提。质押包括：动产质押与权利质押。

留置权为债权未受清偿前扣留他人动产的权利，这种占有、扣留他人动产的权利是由法律规定的(只限于保管合同、运输合同、加工承揽合同和行纪合同)，所以，留置权为法定担保物权;质权一般是由当事人约定的。

『陆』 土地所有权为什么不可以质押

因为土地所有权属于国家，不能进行交易，所以不能质押。

土地所有权是指土地所有者依法对土地占有、使用、收益、处分的权利。土地所有权人在法律规定的范围内占有，使用和处分土地，并从土地上获得利益的权利。一般来说，土地所有权属于财产所有权的范畴。但是土地所有权相对于一般财产所有权而言有其特殊性，主要表现在：

1、主体的特定性

2、交易的禁止性

3、权属的稳定性

4、权能的分离性。

土地所有权内容包括对土地的占有、使用、收益和处分四项权能，同时对土地所有者及其代表行使权利有三条重要的限制：

1、土地所有者及其代表行使权利不得违反法律、行政法规规定的义务。

2、土地所有者及其代表不得违反其与土地使用者签订的土地使用权出让合同或者土地承包合同中约定的义务。

3、土地所有权禁止交易。

(6)土地质押是什么意思扩展阅读：

我国土地所有权的法律特征有以下几点：

1、土地所有权是一项专有权，其权利主体的特定性。土地所有权的权利主体只能是国家或农民集体，其他任何单位或个人都不享有土地所有权。这是由我国实行土地的社会主义公有制决定的。

2、交易的限制性。《土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。显然，土地所有权的买卖、赠与、互易和以土地所有权作为投资，均属非法，在民法上应视作无效。

3、权属的稳定性。由于主体的特定性和交易的限制性，我国的土地所有权处于高度稳定的状态。除《土地管理法》第二条第四款规定“国家为公共利益的需要，可以依法对集体的土地实行征用”以外，土地所有权的归属状态不能改变。

4、权能的分离性。土地所有权包括对土地的占有、使用、收益、处分的权利，是一种最全面、最充分的物权。在土地所有权高度稳定的情况下，为实现土地资源的有效利用，法律需要将土地使用权从土地所有权中分离出来，使之成为一种相对独立的物权形态并且能够交易。

因此，现代物权法观念已由近代物权法的以“所有为中心”转化为以“利用为中心”。

5、土地所有权的排他性。即土地所有权的垄断性，就是说一块土地只能有一个所有者，不能同时有多个所有者。马克思指出：“土地所有权的前提是，一些人垄断一定量的土地，把它作为排斥其他一切人的、只服从自己个人意志的领域”。

6、土地所有权的追及力。土地为他人非法占有时，无论转入何人或何单位控制，所有权人都可以向他主张权利。

『柒』 质押和抵押有什么区别

质押和抵押的根本区别在于是否转移担保财产的占有。
抵押不转移对抵押物的专占管形态，仍由抵押属人负责抵押物的保管；质押改变了质押物的占管形态，由质押权人负责对质押物进行保管。
一般来说，抵押物毁损或价值减少，由抵押人承担责任，质押物毁损或价值减少由质押权人承担责任。
债权人对抵押物不具有直接处置权，需要与抵押人协商或通过起诉由法院判决后完成抵押物的处置；对质押物的处置不需要经过协商或法院判决，超过合同规定的时间质权人就可以处置。质押贷款与抵押贷款，道理是一样的。
本条内容来源于：中国法律出版社《中华人民共和国金融法典:应用版》

『捌』 土地质权的含义

呵呵，论文题目呀。
简单的讲，土地是不动产，因为土地有唯一性，不可内替代性、不可移动容性等等特性。而且从社会主义的经济理论来说，土地是生产资料也不是商品。
为了完善这种特殊的商品的经济理论，质权也就分为动产质权和权利质权，你所说的“质权都是动产才有的概念”是不准确的，土地作为不动产涉及的就是权利质权，比如土地的所有权、使用权等。
不动产质权的标的物只能是不动产的权利，而不是不动产本身。

如果不清楚，我们继续探讨

『玖』 土地抵押与房产抵押有什么区别

在建工程抵押：是指抵押人以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入 资产以内不转移占有的方容式向抵押权人提供债务履行担保的行为。土地抵押：是指 土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移土地占有的情况下，将土地使用权 作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地使用权并 由处分所得的价款优先受偿。在建工程抵押不仅有土地，且连同在建工程的，这 就是区别。 现行法律规定，集体所有的土地使用权一般不能抵押。集体所有的 土地使用权包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。商品 房在建工程抵押，抵押人务必将抵押事实如实告知买受人；这样看，只要买受人 知道并愿意接受，还是可以销售的。出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所 售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返 还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍 的赔偿责任。

『拾』 什么是土地抵押

什么是土地抵押权

抵押权是指债务人或第三人提供一定的回财产作债务答履行的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还的权利。土地抵押权是一种担保物权，是抵押人以其合法的土地以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行的担保，当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖所得的价款优先受偿。