土地質押是什麼意思

『壹』 質押是什麼意思

質押
（一）質押的概念和分類質押，在傳統民法上被稱為「質權」，是指債權人與債務人或債務人提供的第三人以協商訂立書面合同的方式，移轉債務人或者債務人提供的第三人的動產或權利的佔有，在債務人不履行債務時，債權人有權以該財產價款優先受償。質押是擔保的一種方式。根據《擔保法》，按照質物的不同種類，可將質押分為動產質押和權利質押。
（二）質押與抵押的區別
1．抵押與質押的標的不同。抵押的標的傳統上是不動產（現代立法，也包括部分動產），而質押的標的是動產與權利。
2．對於抵押與質押中，標的是否轉移佔有不同。在抵押法律關系中，抵押的標的是不轉移佔有的，仍由抵押人佔有、使用、收益。抵押權人的權利在於有權干預未經其同意的債務人對抵押物的處分，並有權追索該標的，以及優先受償權。而質押中，作為標的的動產與權利是要進行轉移佔有的。在質押合同設立後，債務人要將標的交付債權人佔有。動產要交付佔有，而權利也要交付權利證書，如：專利權證、商標權證等代表權利，並能使佔有人根據此證享有利益的權利證書，才能起到擔保的效果。除以上兩種主要區別之外，還有其他一些區別，在此不贅述。
（三）質權的特徵
1．質權為擔保物權
因質權是為擔保債權而設定的，故其為擔保物權。這是質權與抵押權、留置權等擔保物權相似之處。也是質權不用於用益物權之點。質權雖為物權，但其是對標的物的交換價值加以直接且排他的支配權。因此不論質權的標的為有體物動產還是權利，質權的內容都在於對其交換價值的支配。
2．質權具有從屬性
質權為以擔保債權為目的的權利，它與所擔保的債權形成主從關系。被擔保的主債權為主權利，擔保主權利的質權為從權利。質權的從屬性表現在三個方面：一是存在上的從屬性。質權以主債權的存在為其存在前提。在主債權無效或其他原因而不存在時，質權也不能存在。二是轉讓上的從屬性。主債權轉讓時，質權也隨之移轉；三是消滅上的從屬性。主債權消滅。質權也當然隨之消滅。
3．質權的不可分性
質權設定後，債權人就質押財產之全部行使其權利，質押財產分割、部分讓與，債權分割、電子商務資料庫3"/1!;(*;2''部分讓與或部分清償，均不影響質押權的存在。質權效力及於被擔保債權的全部，及於標的全部，即質權人如債權原本或利息有一部未受清償，也有留置及拍賣標的全部的權利，這是質權的不可分性。
4．質權的物上代位性與保全性
質權為價值權。質權人有權採取必要措施以保全質押財產的價值。當質押財產的價值非因質權人的過失而減少，足以危害質權人權利時，質權人有權就質押財產減少的價值要求質押人提供相應的擔保--稱為質權的保全性。當標的滅失毀損而受到賠償金時（包括損害賠償金與保險賠償金），質權人有權就賠償金優先受償--稱為質權的物上代位性。
（四）質押合同
1．質押合同的概念
質押合同是指債務人或第三人與債權人簽訂的，約定債務人或第三人將其財產移交債權人佔有，將該財產作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權以該財產賣得價款優先受償的協議。其中債務人或第三人為出質人，債權人為質權人。
2．質押合同的特徵
（1）質押合同為補充性合同。質押合同是債務人或第三人與債權人訂立的當債務人不履行債務時，債權人有權以佔有的債務人或第三人的財產變賣優先受償的協議。因此，當主合同債務人已經履行債務，債權人就不得以債務人或第三人移交的財產變賣優先受償。從這個意義上講，質押合同為主合同的補充性合同。
（2）質押合同為附從性合同。質押合同的訂立是以擔保主合同的債權實現為目的，其與所擔保的主合同形成主從關系。被擔保的債務人與債權人訂立的合同為主合同，質押合同為從合同，質押合同的附從性主要表現在以下幾個方面：一是存在上的從屬性。質押合同必須以主合同的合法存在為前提，在主合同無效或其他原因不存在時，質押合同也不能存在。二是轉讓上的從屬性，質押合同的設立是以擔保主債務的履行為目的，因而不得將質押合同與主合同分離而轉讓。第三是消滅上的從屬性，當主合同的債務已經履行或以其他方式使得債權人的債權得以實現，質押合同也應同時終止或解除。
（3）質押合同為雙務無償的合同。質押合同的設定是為了擔保主債權的實現。質押的主要特徵就是移交出質人的財產給質權人。因此，出質人有提供標的的義務，質權人有妥善保管標的的義務；出質人有保證其標的權利的義務，質權人在主合同債務人履行債務後返還標的的義務。質押合同自成立時起，雙方互有義務。同時，質押合同為無償合同，它只是為擔保主合同債權的實現而設定，雙方之間勿須支付相應的報酬。
（4）質押合同為實踐合同。根據合同的成立是否以交付標的為要件，可將合同分為諾成合同和實踐合同。實踐合同除雙方當事人意思表示一致外，還必須交付標的才能成立合同。動產質押根據擔保法第六十四條的規定：「出質人和質權人應當以書面形式訂立質押合同。質押合同自質物移交質權人佔有時生效。」權利質押《擔保法》第七十六條規定：「質押合同自權利憑證交付之日起生效」
（五）動產質押
1．動產質押的概念
動產質押是指債務人或者第三人將其動產移交債權人佔有，將該動產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照《擔保法》的規定以該動產折價或者以拍賣、變賣該動產的價款優先受償。
前款規定的債務人或者第三人為出質人，債權人為質權人，移交的動產為質物。
2．質物
所謂質物，就是動產質押法律關系的客體，即標的物。質物是由出質人移交給債權人佔有的動產，質物是動產質押擔保的核心。因為質物是動產質押法律關系中用來擔保債權人債權的，債務清償期屆滿，債務人不履行債務時，質權人有權以質物的價值最終確保質權人的債權實現。質物必須是動產，這是國際上通行的一個原則，也是和傳統上的抵押權（抵押物為不動產）相區別的一個重要標志。
什麼是動產？《擔保法》是如此規定的：本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動產是指不動產以外的物。
3．動產質押合同
動產質押合同就是指以動產為標的的質押合同，並且該動產須為質權人直接佔有。
（1）動產質押合同生效的時間。《擔保法》第六十四條規定，出質人和質權人應當以書面形式訂立質押合同，質押合同自質物移交於質權人佔有時生效。
（2）動產質押合同的主要內容。根據《擔保法》第六十五條的規定，質押合同應包括以下內容：①被擔保的主債權種類、數額；②債務人履行債務的期限電子商務資料庫%657225!"9.(.78；③質物的名稱、數量、質量、狀況；④質押擔保的范圍；⑤質物移交的時間；⑥當事人認為需要約定的其他事項。
另外，質押合同不完全具備前款規定內容的，可以補正。出質人和質權人在合同中不得約定在債務履行期屆滿質權人未受清償時，質物的所有權轉移為質權人所有。
4．動產質押擔保的范圍
質押擔保的范圍，原則上應當由當事人自由約定。如果沒有約定或約定不明時，應當適用法定質押擔保的范圍，即主債權及利息、違約金、損害賠償金、質物保管費用和實現質權的費用。
主債權是指動產質押所擔保的主債務合同中債權人對債務人的債權，這里不包括利息以及其他因主債權產生的孳息債權。
利息指實行質權時主債權的已屆清償期的一切利息，利息可以按照法律規定確定，也可以由當事人約定，但不能違反法律的規定約定過高的利息，否則法律不予保護。
違約金是指債務人未履行合同約定的義務，按照法律規定或者合同約定，應當給付債權人的金額。
損害賠償金是指債務人未履行合同，給債權人造成損害的，債務人應當賠償的金額。
質物保管費用是指質權人佔有質物，在保管質物期間所支出的費用。例如，對質物進行必要維護所需費用，對質物（如動物）進行飼養所支出的費用。
實現質權的費用是指實現質權時所需的一切費用。例如，質物估價的費用、質物拍賣費用等。
當事人約定質押擔保范圍的，可以小於法定擔保范圍，也可以不限於法定擔保范圍，只要當事人的約定不違反平等、自願、公平、誠實信用的原則，就是有效的，受法律保護的。
質權與擔保的債權同時存在，債權消滅的，質權也消滅。
5．動產質權人的權利與義務
（1）權利：①留置質物的權利。在債務人消償債務之前，債權人有留置質物的權利，以待債權的實現。②收取孳息的權利。質權人的孳息收取權，指質權人有權進行收取孳息的權利。但是，質權人並不因此而取得對孳息的所有權，而僅取得對孳息的質權。孳息可以是金錢，也可以是金錢以外的物。根據《擔保法》第六十八條規定，質權人有權收取質物所生的孳息。質押合同另有約定的，按照約定。孳息應當先充抵收取孳息的費用。③救濟質權損失的權利。根據《擔保法》第七十條規定，如果質物有損壞或者價值明顯減少的可能，足以危害質權人權利的，質權人可以要求出質人提供相應的擔保。出質人不提供的，質權人可以拍賣或者變賣質物，並與出質人協議將拍賣或者變賣所得的價款用於提前清償所擔保的債權或者向與出質人約定的第三人提存。④優先受償權。質權人就質物有優先受償的權利。《擔保法》第七十一條規定：債務履行期屆滿質權人未受清償的，可以與出質人協議以質物折價，也可以依法拍賣、變賣質物。
質物折價或者拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸出質人所有，不足部分由債務人清償。另外，質權因質物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為出質財產。
（2）義務：①保管質物的義務。質權人佔有質物，自然應負保管義務。擔保法第六十九條第一款規定：「質權人負有妥善保管質物的義務。因保管不善致使質物滅失或者毀損的，質權人應當承擔民事責任。」②提存質物的義務。擔保法第六十九條第二款前段規定，質權人不能妥善保管質物可能致使其滅失或者毀損的，出質人可以要求質權人將質物提存。③返還質物電子商務資料庫2.#%.&:)8�&14的義務。按擔保法規定，質權人返還質物的義務表現在兩個方面：（A）債務人適當履行其債務時，質權人應返還質物；（B）出質人提前清償質權擔保的債權時，質權人應返還質物。
6．動產出質人的權利與義務
（1）對質物的所有許可權制處分權。出質人移轉質物的佔有，並不表示對質物的所有權，出質人仍有權處分其出質的質物，但以不影響質權人的權利為限。
如果質權人不能妥善保管質物可能致使其滅失或者毀損的，出質人可以要求質權人將質物提存，或者要求提前清償債權而返還質物。
（2）物上保證人的權利。第三人為債務人的利益，與債權人訂立質押合同，以自己的動產作為質物為債務人擔保。此種第三人在學理上稱為「物上保證人」，即為他人所負擔的債務而設質，只負以該物為限度的債的有限責任。
物上保證人為債務人清償債務時，債務人與物上保證人的關系，同於主債務人與清償的保證人的關系，物上保證人因質權的實行而喪失質物的所有權時，應當是以自己的財產代債務人清償，應享有代位權與受償權。《擔保法》第七十二條規定，為債務人質押擔保的第三人，在質權人實現質權後，有權向債務人追償。
（3）移轉質物佔有的義務。

『貳』 抵押與質押的區別是啥

一是標的物不同。抵押的標的物原則上以不動產為准，但不限於動產，法律允許某些動產如機器、交通工具等可以設定為抵押物。質押的標的物，通常是動產、權利。例如票據、股票等有價證券都可以質押。

二是方式不同。抵押不轉移標的物的佔有，仍由標的物所有權人佔有;而質押則相反，出質人必須轉移質物的佔有，佔有權歸質權人。

三是擔保范圍有差別。抵押法定擔保范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用，而質押擔保范圍除此之外，還包括質物保管費用，為保管質物，質權人要支付必要的費用。

抵押是指債務人或第三人對債權人以一定財產作為清償債務擔保的法律行為。提供抵押財產的債務人或第三人稱為抵押人；所提供抵押財產稱為抵押物；債權人則為抵押權人，因此享有的權利稱為抵押權，為擔保物權的一種。

質押是指債務人或者第三人將其動產或權利移交債權人佔有，將該動產或權利作為債權的擔保。當債務人不履行債務時，債權人有權依照法律規定，以其佔有的財產優先受償。其中，債務人或第三人為出質人，債權人為質權人，移交的動產或權利為質物。

(2)土地質押是什麼意思擴展閱讀

抵押與質押的聯系

1、抵押權與質權同為擔保物權；

2、抵押與質押都應以書面形式簽訂抵押合同或質押合同；

3、合同中都不得約定當債務履行期屆滿抵押權或質權未受清償的抵押物或質物的所有權轉移為抵押權人或質權人所有；

4、抵押合同與質押合同都有向有關部門辦理登記的規定；

5、抵押物與質押物都必須辦理登記的抵押合同與質押合同自登記之日起生效；

6、抵押權與質權與其各自擔保的債權同時存在同時消滅。

『叄』 什麼是土地抵押權

土地抵押權 債務人或第三人向債權人提供土地所有權或土地使用權作為償還債務的擔保而不轉移土地的佔有，由上述法律行為產生的權利叫土地抵押權。現階段我國僅允許對依法有償取得的國有土地使用權進行抵押。

『肆』 什麼叫土地出讓收益權質押

一、什麼是土地收益權
1、什麼是收益權
根據通說，收益權是所有權的四項權能——佔有、使用、收益、處分——中的一種，即財產所有權人依法享有的從佔有、使用、處分財產中取得經濟利益的權利。
我們所討論的土地收益權其實指的是國有土地使用權人因對其國有土地使用權的合法處置而取得相應經濟收益的權利，確切地來說它應叫做國有土地使用權收益權。為了研究土地收益權質押的可行性，根據獲取收益的途徑不同，我們將土地收益權歸為兩類：處分收益權和經營使用收益權；前者指權利人以喪失國有土地使用權為對價獲取相應收益的權利，後者指在不喪失國有土地使用權的情況下因對土地使用權的經營使用而獲取相應收益的權利。具體到土地儲備機構來說，處分收益權是指國有土地使用權的出讓、置換、劃撥或調撥等過程中處分人對其增加的利益依法享有的權利。經營使用收益權是指土地儲備機構將在儲土地出租或自己使用在儲土地進行經營，在此過程中對在儲土地的收益依法享有的權利。
二、土地收益權不能質押
1、什麼是質押
《擔保法》第六十三條規定：「本法所稱動產質押，是指債務人或者第三人將其動產移交債權人佔有，將該動產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該動產折價或者以拍賣、變賣該動產的價款優先受償。」
《擔保法》第八十一條規定：「權利質押除適用本節規定外，適用本章第一節的規定。」
從《擔保法》的規定我們可以看出，所謂質押，其具有這樣兩個特徵：一、權利人控制了質押物；二、權利人不能在控制質押物的同時就對質押物行使權利，該權利只有在債務到期不能清償時才能行使。
2、土地收益權不能質押
（1）從理論上講，土地收益權不能質押
①土地處分收益權不能質押
國有土地使用權處分收益是在權利人喪失對國有土地使用權的時候才能取得的收益，只有取得國有土地使用權處分權才有權獲得該部分收益。這是因為在沒有確定的繼受者，無法以合同的形式約束繼受者的情況下，繼受者只會根據交易的原始形式，把對價給付處分權人。
所以，國有土地使用權處分收益權對貸款人來說屬於不可控制的權利，此權利不符合法律規定的質押物的特徵。
②土地經營使用收益權不能質押
以出租來看，租金的收取權屬於既成的權利，貸款人可以直接獲得該權利，以享受租金收益，談不上質押；如貸款人對借款人收租權進行限制以待債務到期不能清償時執行，就要收到土地出租期限的制約；如出租只是借款人對在儲土地的一種可能的管理方式，則在沒有確定出租地塊前，更無法對收租權進行質押。
簡單地說，已出租土地的租金收取權不適合質押，待出租土地的未來的收取租金權無法質押。
這里需要注意的是，租金的收取權質押，質押物是收取租金的權利而不是租金。另外，租金作為一種金錢形式，其本身是不可質押的。
以借款人自己使用來看，從法律和邏輯上講更不存在質押的可能。
（2）從具體操作上來看，土地收益權不適合質押
①土地處分收益權不適合質押
在不能先期約束第三人的情況下，貸款人要想獲得土地處分收益權質押擔保則必須控制國有土地使用權的處分權，也就是說貸款人要掌握國有土地使用權的相關權利證書，但這樣做的結果卻是國有土地使用權的抵押或者說正好能達到國有土地使用權的抵押的結果。
也就是說，我們在操作上無法造成對國有土地使用權處分收益權質押的結果。
有的觀點認為可以以政府批准或其他主管機關的某些形式來限制借款人對目標國有土地使用權的處分權，我們不懷疑政府甚或其他機關對國有土地使用權的權利，但以這種方式對其他交易雙方的介入無疑於政府或其他機關行使了審判職責，並且事前達成審判結果。②土地經營使用收益權不適合質押
以收取租金權為例，貸款人如果直接享有該種收益權，那麼這種方式並非抵押，而是用來抵充貸款，這無疑於要求借款人提前清償債務。
根據我們的理解，勉強談得上收租權質押的做法只能是，對已出租土地的收取租金的權利進行限制，在借款到期不能清償時債權人得對該收租權進行處置。但從各地土地儲備的實踐來看，儲備機構對在儲土地的出租只是一種權宜之計，這就使對出租土地收租權質押喪失了可操作性。（3）從現有法律規定來看，土地收益權不能質押
①根據《擔保法》的規定，土地收益權不能質押
《擔保法》第七十五條規定：「下列權利可以質押：
（一）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單；
（二）依法可以轉讓的股份、股票；
（三）依法可以轉讓的商標專用權，專利權、著作權中的財產權；
（四）依法可以質押的其他權利。」
對於（四）中的其他權利是否可以包含土地收益權，我們的觀點是否定的。理由有：
a、我們認為本款規定只是為立法和司法提供方便，並不是給當事人的約定留下空間；
b、質押權是一種物權，而我國實行物權法定的法律原則。所謂物權法定，是指物權的種類和各種物權的內容由法律統一規定，不允許由當事人的意思自由創設。
②已有收益權質押方面的規定不適用於土地收益權質押
已有的收益權質押方面的規定有公路收費權質押和電網建設與改造工程電費收益權質押兩種形式。（根據我們的分析，這兩種方式的所謂「質押」其實並非擔保法意義上的質押。所謂「質押」者，本質上是就既成權利對債權設定的一種擔保，設定質押的權利必須是確定存在的、切實可行的。但在這兩種形式的「質押」設定時，工程尚處建設階段，收費權或收益權還處在不確定狀態，顯然有悖於質押的本質特徵。我們分析國務院及其他有權機關之所以規定這兩種方式能夠「質押」，其實應歸於擔保這一法律行為的本源意義，即以可能的方式保障貸款人債權的實現。這種建設項目的收費權質押，實質上是根據建設項目的特點，由借款人向貸款人提供的一種借款條件。）但我們認為這兩個方面的收益權質押規定對土地收益權質押不具有參照性。以公路收費權為例：
《國務院關於收費公路項目貸款擔保有關問題的批復》規定了高速公路收費權質押的內容。但高速公路收費權質押有兩個特點：a、用來質押的收費權是在建借款項目的收益權；b、由於項目尚未完工，該質押權只是對該具體項目收費權的一種期待權；c、該收費權是一種經營使用收益權。
而對土地儲備借款來說，a、其是一種滾動經營模式，整個在儲土地的數量在發生著不確定的變化，不是一定數額的借款用在確定地塊的土地上，土地使用權本身也是在不斷進進出出；b、對於土地儲備機構經營使用的土地來說，其收益權是既成的，確定的；c、對於待處分土地來說，其收益是一種處分收益，而非經營使用收益。
簡單地說，質押公路收費權是對固定、確定建設項目的權利，既是一種經營使用收益權，又是期待權。對土地收益權來說，不管是土地使用權處分收益權還是土地使用權經營使用收益權都和在建公路收費權具有本質的不同。所以，土地收益權和高速公路收費權沒有可比性。
退一步說，即使土地收益權和高速公路收費權是完全類似的東西，根據物權法定原則，高速公路收益權質押的規定也不能由當事人任意擴大適用。

電網建設與改造工程電費收益權質押規定的不可參照性與此同。

三、沒有必要考慮土地收益權質押
之所以考慮土地收益權質押，很大程度上是因為該觀點的持有者懷疑在儲土地使用權是否能夠由土地儲備機構用來作為土地儲備貸款的抵押。我們認為這種擔心是不必要的，土地儲備機構的在儲土地可以用來做貸款抵押，下面我們來分析這個問題：
1、土地儲備機構是代表政府在對土地的一級市場進行調控，其對土地的一切運作，包括出讓、置換等管理活動都可以在國土資源行政主管部門等有權部門的授權下進行。國有土地使用權抵押作為一種處分行為同樣應該在有權部門的授權和批准下進行。根據我國法律，市縣級人民政府和土管部門代表國家行使對國有土地的權利，對於其合法授權的效力，還是可資認定的。
2、根據各地儲備制度的相關規定，一般都明確了金融機構借款是土地儲備資金的來源之一，土地儲備機構可以以在儲土地使用權作為借款的擔保。
3、國務院《關於加強國有土地資產管理的通知》規定，對於各地的土地儲備事宜「金融機構要依法提供信貸支持」。國務院以行政法規的形式鼓勵金融機構對土地儲備貸款，其沒有禁止，也不應該禁止以國有土地使用權抵押的方式擔保金融機構債權的實現。

退一步說，即使土地儲備機構沒有權利也無法經過授權以其在儲土地提供借款抵押，貸款人也可要求市人民政府及土管部門以其行政區劃內的國有土地使用權（土地儲備機構的在儲土地使用權）提供抵押。理由有二：
1、《擔保法》雖禁止政府為第三人提供保證，但並沒有限制其以其他方式提供擔保，且《擔保法》明確規定，國有土地使用權可以設定抵押。
2、土地儲備機構是代表政府行使土地儲備的職能，其在運作上是事業單位法人，但本質上其土地（土地使用權）的整理、收購、置換、儲備等都是一種政府行為。

這里，我們所說的土地儲備機構的在儲土地是指由其掌握或由其政府合法擁有的所有國有土地的使用權，無論土地的用途是要出讓還是劃撥。我們認為，對土地儲備機構在儲土地的來源來說沒有出讓所得和劃撥所得的區別，都是土地儲備機構代表政府在行使土地儲備和管理的職能。正是在這個意義上，土地儲備機構對外轉移土地使用權稱為「出讓」而非「轉讓」，該轉移土地使用權的交易實質都是在由國家壟斷國有土地使用權的一級市場。

既然在儲土地的使用權可以用來抵押，根據土地使用權的價值和土地儲備的運作機制，我們認為，以在儲土地使用權設定抵押足以保障貸款人債權的實現。沒有必要再尋求土地收益權的質押。

這里需要提醒的是，對於土地儲備機構對在儲土地的權利而言，沒有劃撥所得和出讓所得的區別，不管其是以何種方式獲得的土地都歸政府所有，都由土地儲備機構代為行使權利，都可以由儲備機構在經過合法授權後以出讓、劃撥、置換等方式處置。

四、土地使用權抵押的風險和防範途徑
土地是一種不可再生資源，正常情況下，土地使用權的價值（不考慮使用期限）減損的可能性較小，所以借款項目的經營風險不需太多考慮。土地使用權抵押風險點主要在於抵押人對抵押物的處分權和對抵押物處分收益的支配權上，具體表現為以下三點：
1、抵押人是否真正掌握土地使用權
（1）風險
對於國家原始取得的土地（比如政府投資墾造的土地）的使用權殊少爭議。對於政府回收的土地，有時政府及土地儲備機構雖取得土地使用權證書，由於尚未付清回收款項或其他原因，根據相關法律規定，該土地的使用權還不能在土管部門辦理變更登記，這時土地使用權還沒有隨權利證書的交付而轉移。這種情況下，政府及土地儲備機構並未掌握土地的使用權，它們沒有權利以該土地設定抵押，其設定抵押的行為因無權處分而歸於無效。
（2）防範
針對國家從原使用人處收回的土地使用權，抵押權人要在抵押人提供土地使用權證書的同時，向土管部門查證土地使用權是否已完成轉移，政府及儲備機構是否已掌握了該土地使用權。

2、土地儲備機構對土地的處置受已批准土地用途的限制
（1）風險
政府及土地儲備機構的在儲土地具有不同的使用去向，或出讓或劃撥等。在儲土地的用途不由儲備機構決定，也不是由政府及土管部門任意為之。我們的理解是：以確定為用來出讓的土地使用權設定抵押的，抵押權行使時，無論拍賣、變賣、折價都要按照出讓土地使用權的規則來進行；以確定為用來劃撥和調撥的土地使用權設定抵押的，抵押權實現時，對該土地使用權的處置同樣應按照劃撥和調撥土地使用權的規則來進行。國家劃撥土地只向土地使用者收取相應成本，調撥用地也往往給予可觀的優惠。這樣的話，在設定抵押的時候如果不區分劃撥或調撥土地使用權就可能使貸款人的債權難以得到有效的保障。
（2）防範
對於這個問題重點是注意土地儲備中心在儲土地使用權證書中「用途」欄所載明事項。
3、抵押土地使用權的變現價值
（1）風險
土地使用權是一種非常特殊的抵押物，對抵押土地使用權行使抵押權時，除了象普通交易那樣交納稅費之外，拍賣、變賣、折價或其他方式處置的土地使用權收入並非全部能夠用來抵充債務。根據《關於國有土地使用權有償使用收入徵收管理的暫行辦法》，出讓土地的出讓金總額的5%應上繳中央財政，地方政府也要按照各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政部門核定土地開發成本的基礎上確定的比例收取一定數額的出讓金。
（2）防範
建議調查相應地方政府收取土地出讓金比例，在此基礎上確定抵押土地使用權的種類和數額，以保證適當的抵押率。

在此前提下，為了
（1）保證形式上的抵押人有設定相應抵押的授權，
（2）保證適當的抵押率，
建議注意以下問題：
（1）以土地儲備機構的名義進行土地使用權抵押時，應該要求土地儲備機構至少提供以下材料：
①市縣人民政府及土管部門對相應地塊用途和設定抵押的授權（既可以以具體地塊授權，也可以以規范性文件的形式概括授權）
②市縣人民政府及土管部門對該項土地所有權的授權處分符合省級人民政府土地規劃乃至國家土地利用總體規劃的證明。
（2）以市縣人民政府及土管部門的名義進行抵押時，至少要滿足前述第二個條件。

當然，重復抵押、不適當抵押致使抵押無效等情況往往也是債權人面臨的風險，這里不再贅述。

五、怎樣獲得土地收益
對於獲取土地收益（金錢），我們認為：
（1）處分收益
土地儲備機構儲備機構有權處分或授權後有權處分的土地使用權都可以設定抵押，所抵押土地使用權的處分收益自然可以保障抵押權人債權的實現。
（2）經營使用收益
為了保障債權的實現，根據土地儲備機構運用資金的特點，貸款人可以要求儲備機構以在儲土地未來的經營使用收益來提前清償債務。適用這種方式時可以由貸款人、借款人、銀行簽訂償債資金帳戶監管協議，借款人保證在土地使用權出租等事由發生時，將出租或其他收益進入指定帳戶；銀行保證該帳戶的資金不得由借款人隨意挪用，並在借款人不能清償到期債務時貸款人得以以該帳戶的資金抵充貸款。對於已出租土地使用權的出租收入，貸款人還可以和借款人、承租人簽訂三方協議。在協議中，借款人放棄其土地出租租金，承租人保證將該租金直接交付貸款人。

綜上所述，我們認為土地收益權質押擔保不具可行性，就各地的土地儲備機構土地儲備項目借款來說也沒有必要考慮就土地收益權設定質押。

『伍』 抵押、質押、留置各是什麼意思

1、所屬財產不同：

依法可用於抵押的財產有：

(1)建築物和其他土地附著物;

(2)建設用地使用權;

(3)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權;

(4)生產設備、原材料、半成品、產品;

(5)抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的使用權;

(6)交通運輸工具;

(7)法律、行政法規未禁止抵押的其他財產：土地所有權;耕地、宅基地、自留山、自留地等集體所有的土地使用權;學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療設施和其他社會公益設施;所有權、使用權不明或者有爭議的財產;依法被查封、扣押、監管的財產;依法不得抵押的其他財產。

可用於質押的財產有：動產質押，指不動產以外的物，不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物、建築物的固定設備等。權利質押的標的有：匯票、本票、支票、債券、存款單、倉單、提單;依法可以轉讓的股份、股票、商標專用權、專利權、著作權中的財產權，依法可以質押的其他權利(如不動產的收益權)。

可用於留置的財產，指保管合同、運輸合同、加工承攬合同依法佔有的債務人的動產。

2、概念不同

抵押，是指抵押人和債權人以書面形式訂立約定，不轉移抵押財產的佔有，將該財產作為債權的擔保。當債務人不履行債務時，債權人有權依法以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。

質押是債務人或第三人向債權人移轉某項財產的佔有權，並由後者掌握該項財產，以作為前者履行某種支付金錢或履約責任的擔保。

留置權，是指債權人因合法手段佔有債務人的財物，在由此產生的債權未得到清償以前留置該項財物並在超過一定期限仍未得到清償時依法變賣留置財物，從價款中優先受償的權利。

3、特點不同

抵押，指債權人對債務人或第三人不移轉佔有而用作債權擔保的財產，當債務人不履行債務時，以該財產折價或以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。抵押的特點：抵押財產不移轉佔有，設立抵押，抵押物仍由債務人或第三人(抵押人)佔有。抵押權人行使優先受償權，以債務人不履行債務為前提。

質押，指債務人或第三人將其動產或權利憑證移交債權人佔有，以該財產作為債權的擔保，當債務人不履行債務時，債權人有權以該財產折價或拍賣、變賣該財產的價款優先受償。動產質押的特點：債務人或第三人(質押人)須將其動產移交債權人佔有，提供動產的債務人或第三人是動產的所有人，動產質權的行使須以債務人不履行債務為前提。質押包括：動產質押與權利質押。

留置權為債權未受清償前扣留他人動產的權利，這種佔有、扣留他人動產的權利是由法律規定的(只限於保管合同、運輸合同、加工承攬合同和行紀合同)，所以，留置權為法定擔保物權;質權一般是由當事人約定的。

『陸』 土地所有權為什麼不可以質押

因為土地所有權屬於國家，不能進行交易，所以不能質押。

土地所有權是指土地所有者依法對土地佔有、使用、收益、處分的權利。土地所有權人在法律規定的范圍內佔有，使用和處分土地，並從土地上獲得利益的權利。一般來說，土地所有權屬於財產所有權的范疇。但是土地所有權相對於一般財產所有權而言有其特殊性，主要表現在：

1、主體的特定性

2、交易的禁止性

3、權屬的穩定性

4、權能的分離性。

土地所有權內容包括對土地的佔有、使用、收益和處分四項權能，同時對土地所有者及其代錶行使權利有三條重要的限制：

1、土地所有者及其代錶行使權利不得違反法律、行政法規規定的義務。

2、土地所有者及其代表不得違反其與土地使用者簽訂的土地使用權出讓合同或者土地承包合同中約定的義務。

3、土地所有權禁止交易。

(6)土地質押是什麼意思擴展閱讀：

我國土地所有權的法律特徵有以下幾點：

1、土地所有權是一項專有權，其權利主體的特定性。土地所有權的權利主體只能是國家或農民集體，其他任何單位或個人都不享有土地所有權。這是由我國實行土地的社會主義公有制決定的。

2、交易的限制性。《土地管理法》第二條第三款規定：「任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地」。顯然，土地所有權的買賣、贈與、互易和以土地所有權作為投資，均屬非法，在民法上應視作無效。

3、權屬的穩定性。由於主體的特定性和交易的限制性，我國的土地所有權處於高度穩定的狀態。除《土地管理法》第二條第四款規定「國家為公共利益的需要，可以依法對集體的土地實行徵用」以外，土地所有權的歸屬狀態不能改變。

4、權能的分離性。土地所有權包括對土地的佔有、使用、收益、處分的權利，是一種最全面、最充分的物權。在土地所有權高度穩定的情況下，為實現土地資源的有效利用，法律需要將土地使用權從土地所有權中分離出來，使之成為一種相對獨立的物權形態並且能夠交易。

因此，現代物權法觀念已由近代物權法的以「所有為中心」轉化為以「利用為中心」。

5、土地所有權的排他性。即土地所有權的壟斷性，就是說一塊土地只能有一個所有者，不能同時有多個所有者。馬克思指出：「土地所有權的前提是，一些人壟斷一定量的土地，把它作為排斥其他一切人的、只服從自己個人意志的領域」。

6、土地所有權的追及力。土地為他人非法佔有時，無論轉入何人或何單位控制，所有權人都可以向他主張權利。

『柒』 質押和抵押有什麼區別

質押和抵押的根本區別在於是否轉移擔保財產的佔有。
抵押不轉移對抵押物的專占管形態，仍由抵押屬人負責抵押物的保管；質押改變了質押物的占管形態，由質押權人負責對質押物進行保管。
一般來說，抵押物毀損或價值減少，由抵押人承擔責任，質押物毀損或價值減少由質押權人承擔責任。
債權人對抵押物不具有直接處置權，需要與抵押人協商或通過起訴由法院判決後完成抵押物的處置；對質押物的處置不需要經過協商或法院判決，超過合同規定的時間質權人就可以處置。質押貸款與抵押貸款，道理是一樣的。
本條內容來源於：中國法律出版社《中華人民共和國金融法典:應用版》

『捌』 土地質權的含義

呵呵，論文題目呀。
簡單的講，土地是不動產，因為土地有唯一性，不可內替代性、不可移動容性等等特性。而且從社會主義的經濟理論來說，土地是生產資料也不是商品。
為了完善這種特殊的商品的經濟理論，質權也就分為動產質權和權利質權，你所說的「質權都是動產才有的概念」是不準確的，土地作為不動產涉及的就是權利質權，比如土地的所有權、使用權等。
不動產質權的標的物只能是不動產的權利，而不是不動產本身。

如果不清楚，我們繼續探討

『玖』 土地抵押與房產抵押有什麼區別

在建工程抵押：是指抵押人以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入 資產以內不轉移佔有的方容式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。土地抵押：是指 土地使用權人在法律許可的范圍內，在不轉移土地佔有的情況下，將土地使用權 作為債權的擔保；當債務人不履行債務時，債權人有權依法處分該土地使用權並 由處分所得的價款優先受償。在建工程抵押不僅有土地，且連同在建工程的，這 就是區別。 現行法律規定，集體所有的土地使用權一般不能抵押。集體所有的 土地使用權包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權。商品 房在建工程抵押，抵押人務必將抵押事實如實告知買受人；這樣看，只要買受人 知道並願意接受，還是可以銷售的。出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所 售房屋已經抵押的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返 還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍 的賠償責任。

『拾』 什麼是土地抵押

什麼是土地抵押權

抵押權是指債務人或第三人提供一定的回財產作債務答履行的擔保，當債務人不履行債務時，債權人有權依照法律規定以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優先得到償還的權利。土地抵押權是一種擔保物權，是抵押人以其合法的土地以不轉移佔有的方式，向抵押權人提供債務履行的擔保，當債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的不動產拍賣所得的價款優先受償。