房屋基準價地理信息系統

『壹』 基於GIS的城鎮土地定級估價管理信息系統

崔永林¹ 王霞² 劉洪義¹

（1.山東省德州市國土資源局，德州，253012；2.中國農業大學土地資源管理系，北京，100094）

摘要：採用GIS技術建立科學、完善、實用的城鎮土地定級估價信息系統（ULEIS）是當前土地管理工作中，亟須解決的一個問題。本文介紹了基於組件式GIS，結合德州市區實際建立的城鎮土地定級估價管理信息系統的設計思想，對系統模塊的組成進行了分析與設計。

關鍵詞：GIS；城鎮土地；定級估價；信息系統

1 引言

1.1 系統設計背景

隨著我國市場經濟和土地使用制度改革不斷深化，科學管理土地價格、有效調控土地市場已成為一項重要的任務。土地定級和基準地價是我國土地市場管理的基礎，但由於我國城鎮土地定級估價工作起步相對較晚，技術手段還不完善，在技術層面上還存在以下一些問題。

（1）現有的城鎮土地定級估價更新調整方法耗時長、投入大，不能滿足基準地價的現勢性要求，這是一個迫切需要解決的問題。

（2）各地測算基準地價的方法差異較大，實現土地定級、基準地價更新的技術方法與技術手段缺少統一的工作流程標准。

（3）各地所建立的基準地價體系，只能反映評估期日一定時效內的地價水平，大多數是靜態的數據，缺乏有效的管理和應用。

（4）所開發的軟體系統大多數停留在定級估價基礎資料處理和地價信息的查詢列印等功能上，不能及時、准確、全面監測更新城市的地價水平、分布狀況及變化趨勢，難以適時的進行宏觀調控。

因此，適應土地參與宏觀調控的需要，有效增強調控土地市場的能力，研究開發科學、完善、實用的城鎮土地定級估價信息系統（ULEIS）是當前土地管理工作中亟須解決的一個問題。

1.2 系統總體目標

選擇適當的平台，開發集土地定級（調整）、基準地價測算（更新）、宗地（標定）地價計算、地價指數編制、地價分析、地價信息管理及系統維護於一體的地價管理和監測系統，實現屬性數據與空間數據、靜態數據與動態數據的有機結合，達到科學管理地價、適時監測土地市場運行狀態的目標。

1.3 系統技術路線

1.3.1 系統業務流程技術路線

按照目前全國城鎮土地定級與基準地價更新的整體要求，將城鎮土地定級與基準地價更新及地價動態監測相結合進行。在全面進行城鎮土地利用和土地市場調查的基礎上，採用「多因素綜合評判法，並利用市場交易樣點地價進行校核」的技術路線進行土地定級；採用「以土地定級為基礎，以市場交易地價資料為依據」的技術路線進行基準地價更新；在土地級別與基準地價確定以後，按級別、分用途設立監測點，評估監測點地價。

1.3.2 系統實現技術路線

主要採用組件技術，在MAPGIS平台上構建，所有的空間數據和屬性數據都由大型資料庫來管理，實現空間數據和屬性數據的一體化管理、更新，從而實現具有真正意義上的網路版。用大型資料庫（SQL Server2000）對該系統的所有空間數據和屬性數據進行統一的一體化存儲管理。通過大型資料庫進行管理，可以很好的解決系統的並發性、安全性，從而實現數據共享，便於協同工作。

1.4 系統設計原則

系統設計主要堅持實用性原則、可靠安全性原則、標准化原則和可擴展性原則。

1.5 系統開發環境

伺服器端：Windows 2000 Server，Microsoft SQL Server 關系型資料庫有較強的功能和較低的價位。

GIS 軟體：遵循「統一規劃、統一配置、統一實施」的原則，選取國內研究機構研發的MAPGIS軟體平台。

二次開發軟體：採用面向對象的程序設計語言Micosoft visual c＋ ＋ 6.0。

1.6 系統集成框架 （圖1）

圖1 系統總體設計框架圖

2 系統資料庫設計原則

2.1 規范化原則

數據模型的設計採用E－R模型，按照現有大型資料庫的設計標准，遵照3 NF的要求進行設計，以減少數據冗餘和提高效率。

各種表（對象）的命名規范化。不同的資料庫產品對對象的命名有不同要求，因此，資料庫中的各種對象的命名、後台程序的代碼編寫應採用大小寫敏感的形式，各種對象命名長度不要超過30個字元，便於應用系統適應不同的資料庫。

2.2 空間數據與屬性數據一體化存貯原則

按統一的地理坐標將地理實體要素進行分層疊合符合圖形資料庫設計的發展趨勢。將具有相同空間特徵和屬性實體意義的圖形要素存放在同一圖層中，以文件形式進行存取，以保證圖形數據及其屬性數據的相對獨立性和安全性。例如，評估區域底圖信息分別由底圖點文件、底圖線文件和底圖區文件分層疊加。土地級別圖信息由級別注記點文件、級別邊界線文件、級別區域區文件及級別屬性表文件構成，並與底圖疊加，形成土地級別圖。

3 系統功模塊能設計

3.1 數據管理模塊功能設計

主要功能是對市場交易樣點和監測點進行數據的輸入、刪除、編輯，進行數據維護更新。

3.1.1 樣點地價錄入與維護

對於歷年新發生的樣點提供錄入、修改、刪除界面，客戶端可以向伺服器傳送數據，且此類數據一經錄入，即能夠供客戶端進行宗地地價評估使用。

3.1.2 監測點數據錄入與維護

包括新增監測點信息輸入，監測點選擇，監測點刪除三部分。

3.2 定級模塊功能設計

主要功能是互動式地選擇影響城鎮土地級別的各項定級因素，並根據因素類型，自動計算作用分值；採用多種方法確定因素權重，自動確定土地級別；對劃分的土地級別進行合理性檢驗，輸出各項定級成果；為基準地價更新和級別提供數據。

3.2.1 輔助圖層選擇

由用戶選擇參與土地定級的圖形要素圖層，並載入相應的圖形文件。其中包括工作底圖、道路網格、河流水系、山地丘陵、過境交通、注記點文件等。

3.2.2 土地定級類型選擇

提供商業用地土地定級、住宅用地土地定級、工業用地土地定級、綜合用地土地定級四個選項，用戶可根據定級需要選擇土地定級類型。

3.2.3 定級因素體系設置

主要包括兩個方面的功能：定級因素體系管理和定級因素體系選擇。

3.2.4 特爾菲法確定因素權重

提供可編輯的專家庫信息，並根據已確定的定級因素體系，在專家庫中選擇專家打分，根據打分結果計算各因素權重，並進行均值方差檢驗。

3.2.5 評價單元設置

在採用網格法進行定級時，由用戶輸入定級網格的大小及進行網格劃分的圖幅范圍，並生成相應的網格文件。

3.2.6 因素網格作用分計算

分別計算網格中各因素的作用分，並生成各因素等值線圖。其中對於點、線狀地物提供線性衰減和非線性衰減兩種計算方法。在衰減計算中的相對距離計算，提供兩點直線距離、最短路徑距離、最佳路徑距離三種演算法。

3.2.7 土地級別確定

依據權重計算網格總分值、生成總分值等值線與土地級別圖。

3.2.8 土地級別的調整

主要是利用圖形編輯模塊中提供的編輯工具調整土地級別界線。

3.2.9 面積量算

採用解析法，計算定級成果中各級土地的面積，並將計算結果以字元形式輸出。

3.2.10 結果輸出

（1）能夠顯示或列印輸出不同用途、各級別面積、比例等，顯示或列印輸出級別圖。

（2）進行可選設置 是否進行結果確認和上傳伺服器，確定上傳內容與形式。

3.3 基準地價評估更新模塊功能設計

主要功能是完成對定級范圍以內的土地估價形成相應的專題地圖及報表、統計圖等，包括估價樣點的採集，樣點數據地價計算，樣點數據地價修正，樣點數據統一性檢驗，樣點數據異常數據檢驗與剔除，基準地價計算等模塊。

3.3.1 評估公共信息設置

包括兩個功能界面，一是基準地價內涵輸入界面，二是估價參數設置界面。

基準地價內涵輸入界面提供用戶對基準日，不同用途（商業，住宅，工業用的）各級別基準地價條件（土地使用年限，開發條件，容積率）的輸入。

估價參數設置界面提供用戶對不同用途不同級別的土地還原率、房屋還原率、綜合還原利率，不同建築結構下的重置造價、殘值率、耐用年限的輸入。

3.3.2 樣點數據錄入與維護

樣點數據輸入界面提供用戶輸入採集樣點的相關信息；樣點數據編輯界面提供用戶對採集樣點的屬性欄位數據修改以及樣點數據的刪除。

3.3.3 樣點地價計算與修正

包括樣點地價計算界面，樣點地價修正系數輸入界面，樣點地價修正界面和樣點基準地價顯示界面。

樣點地價計算界面提供用戶選擇不同樣點類型（租賃樣點，征地樣點，出讓樣點，房屋買賣樣點，房地產開發樣點等），然後顯示出相關類型的樣點數據，對不同類型的樣點數據提供計算公式計算得出初始樣點地價。

樣點地價修正條件輸入界麵包括樓層修正系數輸入界面，交易期日修正系數確定界面，基礎設施修正幅度輸入界面。

樣點地價修正界面提供在用戶確定修正系數的前提下對初始樣點地價修正。

樣點基準地價顯示界面顯示經過修正後的最終樣點地價。

3.3.4 基準地價計算

基準地價計算界面提供用戶選擇用地類型，土地級別，依據樣點地價、監測點地價、地價指數，採用相應的計算方法（算術平均法、加權平均法、單元分值－地價擬合法），建立起計算模型進行基準地價計算。

3.3.5 基準地價修正系數體系建立

包括影響因素確定界面，影響因素權重確定界面和修正系數顯示界面。

影響因素權重確定界面提供成對因素比較法和特爾菲法兩種方法，成對比較法由用戶輸入比較值，然後計算出各影響因素的權重值，特爾菲法能夠對專家打分進行統計並確定權重。

修正系數顯示界面提供在影響因素權重確定的前提下，計算出各因素的修正系數並顯示出修正系數表。

3.3.6 評估結果顯示與輸出

評估結果顯示與輸出界面能夠顯示基準地價圖，基準地價表以及基準地價修正系數表，並能讓用戶有選擇的選擇列印輸出或上傳伺服器。

3.4 宗地地價評估功能設計

宗地地價評估功能設計思想：在土地定級和基準地價評估成果建立的基礎上，採用系統提供的分類基準地價修正系數體系對宗地標定地價進行評估。系統還提供收益還原法計算宗地地價、成本逼近法計算宗地地價、市場比較法計算宗地地價。

3.4.1 宗地條件輸入

包括人工輸入宗地條件界面和人工選擇宗地界面。

3.4.2 選擇估價方法

包括基準地價修正法計算界面，收益還原法計算界面、成本逼近法計算界面、市場比較法計算界面，剩餘法計算界面。

基準地價修正法計算界麵包括宗地地價評估影響因素體系確定界面和因素修正系數確定界面。

宗地地價評估影響因素體系確定界面主要是確定宗地估價的影響因素，在用戶選定宗地地塊的前提下，提供用戶選擇影響該宗地地塊的影響因素。

因素修正系數確定界面在用戶確定宗地影響因素的前提下，量算到各影響因素的距離，參照基準地價修正系數表給出選定因素的修正系數值。

3.4.3 宗地地價計算

宗地地價計算界面能讓用戶選擇簡單平均、加權平均或直接採用某一方法對各種方法得出的結果進行計算，得出最終的宗地地價。

3.4.4 評估結果輸出

評估結果輸出界面能夠讓用戶輸出評估宗地的基本信息、簡單的評估過程、不同評估方法結果以及最終結果（單位地價、宗地面積、總地價等），即輸出一個簡單的宗地估價報告。

3.5 地價監測模塊功能設計

土地地價動態監測模塊的主要設計思路是通過對監測點及市場交易樣點資料的地價計算，由得出的地價進行動態監測指標計算，編制地價指數表。

3.5.1 生成地價區段

在土地定級圖，基準地價圖，工作底圖基礎上，提供互動式劃分地價區段功能。用戶可以通過圖形編輯模塊中相關線編輯功能自己劃分地價區段，以級別界線，街區道路，河流，宗地界線等線狀地物為依據。當劃分的區段存在這些線狀地物時，自動修正區段邊界為這些線狀地物；並且自動計算所屬級別和該地價區段總面積；輸入區段的編號，並且輸入地價區段中商業用途、工業用途和居住用途面積的比例，系統自動計算出該地價區段中該用途的實際土地面積。

3.5.2 監測點數據錄入與維護

包括新增監測點信息輸入，監測點選擇，監測點刪除三部分。

3.5.3 監測點地價評估

在這個功能中，可以調用宗地地價評估功能。監測點地價評估中，用戶通過對計算方法的選擇及對不同方法計算的結果權重確定，得出最終的監測點地價。

3.5.4 地價動態監測指標值計算

在監測點地價及市場交易樣點地價的基礎上，計算地價動態監測指標值：地價水平值、地價增長量、地價增長率和地價指數。

3.5.5 編制地價指數表

由所計算出來的地價指數來編制地價指數表。對於首次建立地價動態監測體系，給用戶提供的是各區段、各用途、各級別、綜合平均地價。以後各年份以2006年為基期，供地價指數表（定比、環比皆提供）。

3.5.6 地價動態監測指標值分析

對地價水平值、地價增長量、地價增長率和地價指數（包括各級別、各用途、各區段）進行分析，得出分析圖、趨勢圖等。

3.5.7 結果輸出

能夠顯示或列印輸出監測點信息、動態監測指標表、地價指數表等。

進行可選設置：是否進行結果確認或上傳伺服器，確定上傳內容與形式。

3.6 查詢統計模塊

統計查詢模塊的設計思想是，開發一個系統，就必須要有數據，經過處理後獲得所需數據，用戶通過系統可以找到自己需要或感興趣的數據。但很多用戶在查詢中針對不一樣的需要點要進行不一樣的查詢方式。

3.6.1 目標屬性查詢

用戶可以通過在圖層上選中目標點（線、面），來查詢該目標點（線、面）的屬性。

3.6.2 目標空間查詢

用戶可以通過輸入目標點（線、面）的屬性條件或限制條件或邏輯表達式，在圖層上查詢到所需的目標點（線、面）。

3.6.3 雙屬性統計

對於圖層上的點（線、面），用戶不僅僅可以查詢單個目標點（線、面），還可以對滿足兩個屬性的點（線、面）進行統計，生成統計圖和統計表圖等。

以上查詢可以對地價樣點、監測點等數據進行空間數據與屬性數據的雙向查詢，滿足用戶基本的查詢要求。

4 系統安全設計

4.1 用戶級別劃分

將系統功能分模塊對不同用戶開放，規定不同級別用戶對數據的不同讀、寫、修改許可權。運行系統設置用戶的口令與密碼，定期對用戶更新、刪除維護管理。

4.2 用戶口令檢查

用戶進入系統需輸入注冊過的口令，密碼，否則系統拒絕用戶的使用，口令的建立與更改只有系統管理員具有該權利，對保密信息的查詢還應建立高級用戶口令。

4.3 跟蹤系統運行建立日誌文件

防止用戶不負責任地使用本系統，及事故責任的追查，系統自行跟蹤用戶使用情況，建立用戶檔案，記錄上層菜單功能項激活情況及重要功能項的執行過程。事務檔案文件中包括，用戶名、口令密碼、進入退出系統時間、激活菜單功能項清單序列。

4.4 數據的定期備份轉貯

定期地對數據備份，建立備份記錄，包括備份時間、操作人員、數據存儲量等有關信息。

4.5 入庫數據的嚴格檢查

通過格式轉換而進入系統的其他數據在正式入庫之前，先進入緩沖區進行檢查，並配置數據查閱功能，圖形化顯示供人機互動式檢查。

5 結語

城鎮土地定級估價是隨著國家對土地使用制度的改革而產生的一個新領域，很多方面還處於探索階段。在城鎮土地定級估價工作中，計算機產業的發展為新技術的應用奠定了基礎。基於組件式GIS技術建立起來的城鎮土地定級估價信息系統就是新技術在土地管理工作中應用的一個範例，它的建立使土地管理工作進一步走向規范化、信息化、科學化，進而不斷推動土地有償使用制度改革的深化，並使其不斷完善和發展。

『貳』 城鎮基準地價更新的技術路線

依據《城鎮土地分等定級規程》(GB/T18507—2001)和《城鎮土地估價規程》(GB/T18508—2001),城鎮土地級別與基準地價更新工作一般採用綜合定級綜合估價或者採用分類定級、分類估價的方式進行。石家莊地區多採用分類定級、分類估價的方式,即採用多因素綜合評定法初步劃分土地級別,然後利用市場交易資料與樣點地價進行調整,並結合當地專家的意見最終確定土地級別。採用收益還原法和成本逼近法等多種方法,通過測算樣點地價、分析不動產市場交易資料和土地利用效益資料,綜合確定各類用地(商業、居住、工業)相對應的每個土地級別的基準地價。

分類定級是指分別對影響城鎮某種類型土地質量的各種經濟、社會、自然因素進行分析,按分類評價值的差異劃分土地均質區域(即土地級別),按商業、居住、工業3種用地類型劃分土地級別。土地定級的技術路線可概括為:在全面收集影響城區土地質量的因素因子資料的基礎上,應用地理信息系統(GIS)技術和方法,編繪城區土地定級因素圖;然後,運用多因素綜合評定法,根據影響各類土地級別的因素因子的相似性和差異性初步評定出城區各類用地土地級別。利用土地市場交易資料測算和專家評議等多種方法相互驗證、相互補充,最終確定土地級別。

基準地價更新的技術路線可概括為:在全面收集城區土地出讓和轉讓資料、房地出租和出售資料、商品房開發、征地拆遷所繳納的各種規費和稅費以及房屋重置價、物價指數等資料的基礎上,以土地定級成果為基礎,運用收益還原法、剩餘法、成本逼近法初步測算樣點地價;根據本次基準地價評估設定的地價內涵,對初步測算的樣點地價進行期日、容積率、開發程度、使用年期等系列修正,評定與本次評估地價內涵相一致的樣點地價;採用值域檢驗方法、經濟計量檢驗、數理統計等方法對樣點地價進行檢驗後做出判定,採用「利用樣點數和樣本類型綜合加權平均求基準地價」方法測算出各土地級別平均地價,最終確定各土地級別的基準地價。在測算的各類用地基準地價的基礎上,按照《城鎮土地估價規程》規定,編制宗地地價修正系數表,見圖8.1。

圖8.1 土地定級估價流程圖

『叄』 土地信息系統中常用的參考坐標系統有哪些

土地信息系統作為一種地理信息系統，它所涉及的土地數據大量的是一種地理專參考數據，與地理空屬間位置相聯系，以地理坐標的形式表達其在地表的位置。因此，在一個土地信息系統中，必須採用統一的空間地理參考坐標系統，從而為各種地理信息的輸入、處理和輸出提供一個統一的定位框架，方便數據的管理、應用和進行各種空間分析。
我國採用兩種大地坐標系統，即1954年北京坐標系和1980年國家大地坐標系。高程式控制制系統採用國家高程系統，即1956年黃海高程系和1985年國家高程基準。一般在系統中以一種大地坐標系和高程系統為主，必要時建立與另一種系統的轉換關系。

『肆』 簡述地理信息系統的基本概念。

信息是向人們或機器提供關於現實世界各種事實的知識，是數據、消息中所專包含的意屬義，它不隨載體的物理形式的各種改變而改變。信息具有以下特點：客觀性、適用性、傳輸性、共享性。數據是通過數字化或直接記錄下來的可以被鑒別的符號，不僅數字是數據，而且文字、符號和圖像也是數據。地理信息屬於空間信息，它通過經偉網或公路網等建立的地理坐標來實現空間位置的識別。地理信息還具有多維結構的特徵，即在二維空間的基礎上實現多專題的第三維結構，而各個專題型實體型之間的聯系是通過屬性碼進行的，這就為地理系統各圈層之間的綜合研究提供了可能，也為地理系統多層次的分析和信息的傳輸與篩選提供了方便。地理信息系統是指專門處理地理空間數據的計算機系統。從外部看錶現為計算機軟硬體系統；其內涵卻是由計算機程序和地理數據組織而成的地理空間信息模型，是一個邏輯縮小的、高度信息化的地理系統。

『伍』 地理信息系統中空間數據有什麼特徵

空間數據具有三個基本特徵：空間特徵（定位）、屬性特徵（非定位）、時間特徵（時間尺度）。

1、空間特徵。又稱幾何特徵或定位特徵，一般以數據坐標表示。

2、屬性特徵。表示現象的特徵，例如變數，分了類和名稱。

3、時間特徵。指現象或物體隨時間的變化。

空間數據是數據的一種特殊類型。它是指凡是帶有空間坐標的數據，如建築設計圖、機械設計圖和各種地圖表示成計算機能夠接受的數字形式。

(5)房屋基準價地理信息系統擴展閱讀：

用來表示物體的位置、形態、大小分布等各方面的信息，是對現世界中存在的具有定位意義的事物和現象的定量描述。根據在計算機系統中對地圖是對現實教想的存儲組織、處理方法的不同，以及空間數據本身的幾何特徵，空間數據又可分為圖形數據和圖像數據。

數據結構即指數據組織的形式，是適合於計算機存儲、管理和處理的數據邏輯結構。空間數據是地理實體的空間排列方式和相互關系的抽象描述。數據結構是對數據的一種理解和解釋。

不說明數據結構的數據是毫無用處的，不僅用戶無法理解，計算機程序也不能正確地處理。對同樣一組數據，按不同的數據結構去處理，得到的可能是截然不同的內容。空間數據結構是GIS溝通信息的橋梁，只有充分理解地理信息系統所採用的特定數據結構，才能正確有效的使用系統。

『陸』 城鎮土地分等與基準地價平衡信息系統設計與實現

劉耀林 焦利民 劉洋

（武漢大學資源與環境科學學院，武漢，430079）

摘要：本文探討了城鎮土地分等與基準地價平衡的技術路線、模型方法和系統設計思路，提出了系統的總體結構模式、功能模塊劃分、資料庫構成和面向對象的系統類設計，並基於高級語言、GIS組件和資料庫技術實現了該系統。實例表明，系統設計可行，效果較好，實用性強。

關鍵詞：城鎮土地分等；基準地價平衡；組件式；GIS

城鎮土地分等是通過對影響城鎮土地質量的經濟、社會、自然等各項因素的綜合分析，揭示城鎮之間土地質量的地域差異，採用多因素綜合評定方法判定城鎮土地等別。城鎮土地等反映城鎮之間土地質量的總體差異，其序列在區域（如省）或全國范圍內統一排列。基準地價平衡是在區域范圍內，根據現有各城鎮土地定級與基準地價平衡成果，在統一基準地價內涵、基準地價修正的基礎上，對各城鎮的基準地價進行平衡，建立區域內統一、協調的基準地價體系。目前我國城鎮基準地價體系基本建立，但各城鎮的基準地價由於技術方法、基準地價內涵等的不一致性，導致城鎮之間基準地價的不可比性。開展城鎮土地分等和基準地價平衡工作對於規范基準地價體系、發揮基準地價對土地市場的宏觀調控作用有重要意義。

目前我國城鎮土地分等研究主要集中在城鎮土地分等的影響因素和分等方法等問題，採用城鎮土地分等指導基準地價平衡並完成區域性實踐研究的只有山東、福建等地，但並沒有形成統一、成熟的基準地價平衡方法。上述研究大多也藉助了計算機技術、GIS技術，但還沒有設計開發相對獨立、完整的城鎮土地分等與基準地價平衡信息系統。本文提出了一套完整的城鎮土地分等與基準地價平衡技術流程，並基於此開發了信息系統，同時以湖北省為例給出了系統應用實例。該系統操作簡便，功能較為完善，有助於提高工作效率以及結果的准確性和可靠性。

1 技術流程與方法分析

1.1 技術流程

城鎮土地分等是對城鎮土地質量的綜合評定，對基準地價平衡起指導和控製作用。土地市場交易資料是土地市場情況的直觀反映，可以作為土地分等與基準地價平衡的結果驗證的參考依據。本文提出以城鎮分等綜合分值為控制、採用分段線性插值方法進行分類基準地價平衡、並以市場交易樣點進行檢驗的技術路線。同時顧及下面兩點：對於基準地價資料較老、無法通過簡單修正而滿足平衡條件的城鎮，則基於補充調查樣點進行基準地價更新；對土地分等和基準地價平衡結果採用多種方法進行驗證和檢驗。具體的技術流程如圖1。

圖1 城鎮土地分等與基準地價平衡技術流程

1.2 模型與方法

1.2.1 因素選取與權重確定

《城鎮土地分等定級規程》（以下簡稱《規程》）中列出了較為全面的城鎮土地質量影響因素，根據實地情況進行選取或補充，充分考慮因素影響顯著性、區域差異性、可得性等，建立初始的因素因子體系。然後進行主成分分析，提取主成分，基本確定因素因子體系。最後通過召開專家論證會，廣泛聽取意見，最終確定城鎮土地分等的因素因子體系。在進行系統設計時，提供較為全面的因素體系供用戶選擇，一級因素包括以下八大類：城鎮區位、城鎮集聚規模、城鎮基礎設施、城鎮公用設施、城鎮用地效率、城鎮生態環境、區域經濟發展水平、區域土地供應潛力。

權重確定可選用特爾菲法、層次分析法、因素成對比較法或灰關聯度分析法等。

1.2.2 城鎮土地分等

根據《規程》要求，城鎮土地分等採用多因素綜合評判法進行各級因素作用分和城鎮綜合分值的計算，採用數軸法和總分頻率法進行城鎮土地等的初步劃分。而實際工作中，由於城鎮數目較少，採用上述方法進行等別劃分時效果並不理想，引入總分柱狀圖法，按照自然分段法（Natural Breaks）進行等別劃分。

採用聚類分析法進行城鎮土地分等，驗證初始分等結果。將城鎮作為聚類對象，將多因素綜合評判計算的參評因素綜合分值作為因子評分值，分等因素因子的權重作為聚類對象的總排序權重，加權計算聚類對象之間的距離，按距離進行聚類。這里採用歐式距離：

土地信息技術的創新與土地科學技術發展：2006年中國土地學會學術年會論文集

式中，D_ij——第i個分等對象到第j個分等對象的歐氏距離；

W_k——第k個因子的總排序權重值；

F_ik——第i個分等對象到第k個因素的評分值；

F_jk——第j個分等對象到第k個因素的評分值。

此外結合基準地價資料、市場交易資料和專家經驗進行校驗，對分等結果進行調整並最終確定城鎮土地等別。

1.2.3 基準地價平衡

基準地價平衡的操作對象是修正和規范後的城鎮基準地價，如修正後統一到高值、中值、低值。平衡時一般針對高值進行，平衡後中值和低值按不變間距推算。基準地價平衡方法目前還沒有國家規范可循，這里採用選取典型城鎮作為控制點、根據分等綜合分值進行分段線性插值的方法。平衡計算的基本公式為：

P_i＝P₀ －ΔN_i（P₀ －P_n）/（N₀ －N_n）

式中，P_i——某城鎮某用途基準地價高值的平衡結果；

P₀——前控制點某用途基準地價高值；

P_n——後控制點某用途基準地價高值；

ΔN_i——當前城鎮與前控制點分等綜合分值的差；

N₀——前控制點的城鎮土地分等綜合分值；

N_n——後控制點的城鎮土地分等綜合分值。

2 系統結構與功能模塊設計

2.1 系統結構

城鎮土地分等與基準地價平衡信息系統採用組件式開發方式，高級語言採用VC＋ ＋6.0，GIS組件採用MapObjects 2.1，屬性資料庫採用Micro Access 6.0進行管理。系統結構如圖2。

圖2 系統結構圖

2.2 功能模塊

按照軟體結構化設計的原則，自頂向下逐步劃分城鎮土地分等與基準地價平衡信息系統的功能模塊和子模塊。

2.2.1 數據管理模塊

該模塊主要實現圖層加入、圖層顯示控制、視圖縮放瀏覽、視圖導航等功能，並實現對空間數據和屬性數據（分等因素調查數據表、基準地價調查表、修正系數表等）的一體化管理。

2.2.2 數據編輯模塊

該模塊主要實現圖形數據（點、線、面）和屬性數據的編輯處理。

2.2.3 因素體系和權重確定模塊

該模塊包括兩個子模塊。

因素選擇子模塊：實現用戶初選因素因子體系、根據調查數據進行主成分分析、最終確定分等因子體系等功能。

權重確定子模塊：實現因子權重的計算功能，包括特爾菲法、層次分析法、因素成對比較法、灰色關聯度分析法。

2.2.4 城鎮土地分等模塊

該模塊實現多因素綜合評判法城鎮土地分等和結果校驗，包括三個子模塊。

分等因素計運算元模塊：實現單因子分值計算（指標賦分加權求和法、位序法）、次級因素分值計算、一級因素分值計算和總分值計算。

等別劃分子模塊：根據各城鎮分等總分值劃分等別，包括總分頻率法、數軸法和柱狀圖法。

等別校驗子模塊：實現聚類分析法城鎮土地分等並與初始等別進行對比分析、等別的基準地價檢驗等。

2.2.5 基準地價平衡模塊

該模塊包括五個子模塊。

基準地價更新子模塊：對於基準地價成果不具有現勢性（由於上次基準地價工作較早、城區范圍擴大、城市建設迅速等原因）需要進行基準地價更新以滿足平衡需要。

基準地價預處理與修正子模塊：完成基準地價標准化（如將城鎮基準地價統一到高、中、低三級）和基準地價修正（期日、年期、容積率、開發程度）。

基準地價平衡計運算元模塊：選擇等別次序和基準地價次序相近、基準地價標准和市場實際情況一致性較高的典型城鎮作為控制點；根據城鎮土地分等總分值採用分段線性插值方法進行基準地價平衡。

基準地價平衡校驗子模塊：採用回歸分析法、空間聚類分析法、空間插值法進行基準地價平衡檢驗。

基準地價控制幅度測算：實現各等別和各城鎮基準地價控制幅度的測算。

2.2.6 數據輸出模塊

報表輸出子模塊：實現城鎮土地分等和基準地價平衡成果表的格式輸出功能。

圖件輸出子模塊：實現城鎮土地分等圖件和基準地價平衡圖件的輸出功能。

發布數據轉出子模塊：將可用於公開發布的數據提取轉出形成信息發布資料庫。

3 系統資料庫設計

3.1 數據組成

城鎮土地分等與基準地價平衡資料庫由空間資料庫和調查表格資料庫兩大部分組成。空間資料庫的主要內容是：基礎地理數據，包括水系、交通、行政區劃等；城鎮土地分等與基準地價平衡單元圖；各城鎮商業、住宅、工業的市場交易調查樣點分布圖。調查表格資料庫的主要內容是：分等因素因子調查表，包括前述八大類因素因子的調查表格；基準地價調查表，包括基準地價評估確定的商業、住宅、工業各級別基準地價、級別面積比例及基準地價內涵和相關參數，以及調查時點基準地價的執行標准；修正系數表，包括城鎮基準地價評估時制定的期日、年期、容積率和開發程度修正系數表；交易樣點調查表，包括城鎮土地交易資料調查表、城鎮商品住宅交易樣點調查表等；基準地價更新樣點調查表（僅對需要進行基準地價更新的城鎮而言），包括土地使用權出租調查表、土地使用權出（轉）讓調查表、商品房出售調查表等。

3.2 空間數據組織

根據空間數據的用途（如基礎地理數據、單元圖、樣點圖等）分類，圖層採用shape格式存儲，通過MO組件進行訪問和管理。單元圖在視圖中用行政區劃結構樹建立索引。

3.3 調查表格數據組織

將調查表格數據規范化，使之符合3 NF要求，並分類存儲於Access資料庫。系統通過ODBC與之交互。

3.4 空間數據和屬性表格數據的關聯

空間數據與屬性表格數據之間通過關鍵字以自然連接方式關聯。城鎮土地分等與基準地價平衡單元圖與分等因素因子調查表關聯生成各分等因素圖層。交易樣點分布圖與交易樣點調查表關聯生成交易樣點地價圖層。

綜上所述，系統資料庫結構可用圖3表示。

圖3 系統資料庫結構圖

4 系統類設計

城鎮土地分等與基準地價平衡系統採用面向對象技術開發，系統類主要包括主程序框架類、視圖類、文檔類、工程管理相關類、土地分等因素體系及權重確定相關類、土地分等相關類、基準地價平衡相關類、基準地價更新及修正相關類、成果輸出相關類。

類設計遵循開閉原則（擴展性方面是開放的而在更改性方面是封閉的）、替換原則（子類應當可以替換父類並出現在父類能夠出現的任何地方）、依賴原則（與特定業務有關的依賴關系依賴介面和抽象類而不是具體類）、介面分離原則（盡量避免功能太多的服務介面類）。類、函數、變數的命名原則遵循一般的設計原則，盡量簡潔、清晰，並具有良好的可區分性。

系統類關系如圖4所示。

圖4 系統類關系圖

5 系統應用實例

城鎮土地分等與基準地價平衡系統在湖北省取得了成功應用。湖北省共有84個城鎮土地分等與基準地價平衡單位。基於該系統完成了因素選取、權重計算、土地分等、等別檢驗、基準地價平衡、平衡結果檢驗等工作，系統界面友好、操作方便，結果符合實際。以下是系統部分功能的界面示例（圖5～圖8）。

圖5 聚類分析圖

圖6

圖7

圖8

6 因素分值計算

採用聚類分析（圖6）等方法與多因素綜合評定法相互驗證，保證了結果的可靠性。從圖8可以看出，分段線性插值曲線與回歸分析曲線在總體趨勢上一致，但回歸分析曲線在分值高端偏差較大，而分段線性插值更加靈活，在分值高端仍然能夠與實際情況保持較高的一致性。市場交易樣點地價也驗證了這一點。

本文在《城鎮土地分等定級規程》的基礎上，提出了一個切實可行的城鎮土地分等與基準地價平衡技術方案和系統設計方案，並基於高級語言、GIS組件（MO）和Accsss資料庫實現了該系統。系統可以實現因素選取、權重確定、土地分等與基準地價平衡等功能，並提供了多種結果檢驗方法，保證了結果的准確性。實例表明，系統功能完善，實際應用效果較好，其中以分等為控制的分段線性插值基準地價平衡方法具有較高的實用性。

參考文獻

國土資源部.城鎮土地估價規程.北京：國土資源部，2001

嚴星，林增傑.城市地產評估.北京：中國人民大學出版社，1999

劉耀林.土地信息系統.北京：中國農業出版社，2002

李清石.最新全國城市基準地價及土地評估業務手冊.北京：中國大地出版社，2004