土地流轉地理學
① 重慶市江北區耕地與基本農田變化分析
王兆林 楊慶媛
（西南大學地理科學學院，重慶，400715）
摘要：工業化、城鎮化進程的加快，對耕地與基本農田保護造成較為強烈的沖擊。為了提出更為有效的耕地保護措施，本文從數量、質量上分析了 1997～2004年重慶市江北區耕地與基本農田變化概況後，認為經濟發展、人口增長、土地市場秩序的不完善是制約江北區耕地及基本農田保護的因素，並在此基礎上提出完善耕地保護政策的思路。
關鍵詞：耕地；基本農田保護；制約因素；重慶市；江北區
工業化、城鎮化進程的加快，對耕地和基本農田保護造成較為強烈的沖擊。隨著重慶市江北區經濟建設的迅速發展和城鎮化進程的加快，全區經濟發展對建設用地需求和耕地保護政策目標要求之間的矛盾日趨尖銳，迫切需要在新一輪土地利用總體規劃修編中對其結構和用地布局進行重新審視。
1 耕地保護的一般原則及模式
1.1 耕地保護的概念及內涵
1.1.1 耕地保護的概念
耕地保護緣起於城鎮擴張中優質農田的過快損失和土地生產能力的退化及無公害食品生產的環境保護需求，雖早已提出，但並無嚴格的、公認的統一定義。不同時期、不同地區耕地保護的側重點不一。20 世紀60、70年代，黃土高原、西北區蝕區和南方紅黃壤丘陵山區的耕地保護主要針對農田生態環境的改善；20 世紀80、90年代初期，沿海經濟發達地區的耕地保護主要針對耕地數量上的過快損失；20 世紀90年代後期，耕地保護逐漸重視質量保護。國外耕地保護不但考慮農田的自然背景特徵，更多是考慮立地條件和機會成本，諸如農田連片性、農業發展相關因子、土地利用有關規定、稅收激勵機制、可擇利用方式、綜合開發計劃和區位等［1］。
一般認為，耕地保護是為了滿足國家計劃和區域可持續發展的需要，維持區域人地關系在一定時間內、一定的社會經濟、科學技術和人民生活水平下協調發展，所必須保有的具有較高的生產能力，適宜的生態環境，優越的立地條件，直接服務於農業生產的農田以及立法、管理、監測等手段的總和。
1.1.2 耕地保護的內涵
從耕地保護的定義可知，耕地保護包括3個方面：①有適當的量，即根據區域社會和經濟發展需要必須維持在農田數量和質量的動態穩定。採取立法、行政、經濟手段，防止農田資源的濫用和破壞，降低耕地資源的消耗，保證利用方向的合理，維護耕地資源及依存的生態環境質量。②科學的利用模式，即對耕地資源的合理開發利用，藉助先進的科學技術手段，適度擴大的經營規模，積極推進農業產業化進程，切實增加農戶收入，實現社會、經濟和生態效益協調發展。③監測和管理，即利用先進的科學技術手段，對現有農田環境、基礎設施、土壤肥力與利用方式進行監測和管理。同時，利用行政、法律和經濟手段，對具體保護工作的實施進行監測和管理［1］。
1.2 耕地保護的一般原則及透視
1.2.1 耕地保護的一般原則
（1）供給與供求平衡原則
耕地保護的實質是為了滿足未來人口對食物的需求，這對指導當前保護工作中實施動態平衡和農業結構調整有重要意義。保護耕地並不是一味強調耕地數量不減少，重點是為養活未來人口。然而，未來人口的飲食結構會隨經濟發展、城市化等發生變化，科學技術也不斷進步，因此，耕地保護必須考慮科技進步的貢獻、飲食結構變化及區域食品貿易等因素，耕地保護的目標函數 F［1］：
F＝f（P，B，C，D）
式中，P是區域內最高峰時期人口總數；B是區域耕地生產潛力函數；C是消費需求函數；D是區域糧食調動函數。
（2）土地可持續管理原則
將技術、政策和旨在同時關心社會經濟效益與環境的活動結合在一起，即同時考慮保持和提高生產力、降低生產風險、保護自然資源的潛力和防止土壤與水質的退化、經濟上可行和社會可以接受幾個方面。在可持續土地管理指導下，一是保障足夠的農田面積，維持農產品的產量穩定和提高；二是加強耕地質量保護和農田水利等基礎設施建設，提高農田抵禦自然災害的能力；三是重視農田生態環境的保護，維護耕地自然生產力潛力，防止土壤退化；四是查清耕地後備資源，合理規劃，保障耕地生產能力總量的相對穩定。當然，耕地保護的實施方案、利用規劃和保護措施應當體現經濟上可行、社會上可接受。因此，建立以可持續土地管理為基礎的保護模式是實現保護目標的根本保證。
1.2.2 耕地保護原則的透視
（1）從資源不可再生性角度分析耕地的可持續利用 一定意義上耕地具有不可再生性，一旦利用方式發生轉變，這種轉變在可預見的時間內是很難逆轉的。為持續利用耕地這一寶貴資源，維持農業生產的穩定，在發生非農化轉變之前，應當尋找足夠的後備資源來補充被佔用耕地損失的土地生產力。
（2）維持穩定的實際現存量（質量、數量兩個方面），以此達到耕地資源的可持續利用目標。當一個地區的土地後備資源嚴重不足，其他地區不能夠滿足經濟發展需求的情況下，為了保持耕地的長久存在價值，必須保護現有的實際存量。
（3）保護耕地資源的理論現存量 可持續土地管理的基本目標是既尋求滿足當代人的需求，又不危害後代人滿足需求能力的資源利用方式。從理論上，評估和預測後代人（高峰期人口總量）對耕地資源的需求量，並在當代人利用耕地資源的同時，保護這個需求量。因此，耕地保護必須首先預測區域人口狀況和消費需求。
1.3 耕地保護的一般模式［1］
模式的目標是保護耕地，在可持續土地管理原則指導下，根據國家宏觀政策和市場經濟原則，藉助人地關系均衡的有關模型，採用計算機輔助及GIS、RS、ES和DSS等技術途徑，對耕地保護量劃定、監測和管理等有關環節進行科學論證，達到對區域耕地數量、質量、農田環境與利用狀況實時調控和管理，維護農田功能現存量，實現耕地有效保護與持續利用。具體見圖1。
圖1 耕地保護的一般模式
2 重慶市江北區 1997～2004年耕地和基本農田變化概況
2.1 耕地變化狀況
2.1.1 耕地減少情況
據調查，1996年末，全區實有耕地面積 7673.7hm2，1997～2004年累計減少耕地1533.8hm2。其中，建設用地佔用耕地1306.6hm2，佔耕地減少總量的85.2%；生態退耕減少耕地102.2hm2，佔耕地減少總量的6.67%；農業結構調整減少耕地114.4hm2，佔耕地減少總量的7.46%；災毀減少耕地10.6hm2，佔耕地減少總量的0.07%，可見，建設用地佔用耕地是江北區耕地減少的主要原因，農業結構調整及生態退耕也是耕地減少不容忽視的因素（圖2）。
圖2 重慶市江北區 1997～2004年耕地減少因素分析
從區域布局看，江北區原有資料中顯示，各街道（鎮）耕地減少情況如表1 所示。1997～2004年江北區耕地減少主要集中於建設用地佔用。建設用地佔用耕地主要集中在石馬河、寸灘及唐家沱街道，此3個街道累計建設佔用耕地 978.3hm2，佔耕地佔用的71%；生態退耕減少耕地只分布在郭家沱、魚嘴、復盛及五寶4個街道（鎮），累計減少耕地108hm2，占該項耕地減少的94.4%；災毀減少耕地只分布在寸灘、魚嘴、復盛、五寶4個街道（鎮）。
表1 1997～2004年全區耕地減少的行政區域分布
註：數據來源於1997～2004年江北區耕地調查表（華新街和江北城沒有耕地，因此表中未列出）。
2.1.2 耕地補充情況
1997～2004年江北區累計補充耕地256hm2。其中，整理補充耕地82.9hm2，佔耕地補充總量的32.3%；復墾補充耕地168.1hm2，佔耕地補充總量的65.5%；其他補充耕地5.6hm2，佔耕地補充總量的2.18%。可見，耕地補充主要來源於土地復墾，其次為土地整理，二者佔耕地補充總量的97.82%。
1997～2004年江北區耕地補充主要集中於復墾補充。復墾補充耕地主要集中在魚嘴、復盛、五寶，占該項耕地補充的87.5%；生態退耕建少耕地只分布在郭家沱、魚嘴、復盛及五寶4個街道（鎮）；整理補充耕地只分布在復盛鎮；此外，其他方面補充耕地分布在復盛和五寶（表2）。
表2 1997～2004年耕地補充的行政區域分布一覽表
註：數據來源於1997～2004年江北區耕地調查表（表中不包括沒有耕地補充來源的鄉鎮）。
2.1.3 耕地增減變化情況
1997～2004年江北區耕地凈減少1369.8hm2。根據《耕地調查表》中情況，各街道（鎮）耕地變化情況如表3 所示。與《重慶市江北區土地利用總體規劃1997～2010年》（以下簡稱《規劃》）指標控制值相對照，至 2010年，石馬河、大石壩、觀音橋、五里店、華新街及江北城不再保有耕地。其他街道（鎮）中，只有五寶鎮的耕地面積還在《規劃》控制指標之內［6］。
表3 各街道 （鎮） 耕地變化情況的行政區域分布單位：hm2
註：數據來源於1997～2004年江北區耕地調查表（華新街和江北城不涉及耕地變化，表中未列出）。
2.1.4 耕地質量狀況
根據江北區耕地相關資料，2004年江北區實有高產田4151.2hm2，佔耕地總面積的65.8%；中產田1910.2hm2，佔耕地總面積的30.35%；低產田242.7hm2，佔耕地總面積的3.85%。2004年江北區耕地總體質量相對較高，中高產田在耕地總量中，高達96.15%，低產田僅佔耕地總量的3.85%。
具體各街道（鎮）耕地質量情況見表4。石馬河和大石壩街道耕地都屬高產田；觀音橋和五里店街道耕地中只有高產田和中產田，以中產田為主。由於魚嘴、復盛及五寶鎮屬於全區農業用地區，高、中、低產田大部分都集中分布在這三個鎮。此外，寸灘和郭家沱街道的低產田面積也較大，分別佔全區低產田總面積的12.94%、11.17%。
表4 各街道 （鎮） 耕地質量情況的行政區域分布
註：數據來源於1997～2004年江北區耕地調查表（華新街和江北城不涉及耕地變化，表中未列出）。
2.2 基本農田變化情況
1996年年末，江北區基本農田4980hm2，2004年江北區基本農田實有4883hm2，凈減少98hm2。其中，建設佔用1.8hm2，占基本農田減少量的1.84%，集中在魚嘴鎮。生態退耕90.8hm2，占基本農田減少量的93.6%，主要集中在復盛鎮和五寶鎮。農業結構調整4.4hm2，占基本農田減少量的4.56%，集中在魚嘴鎮。
從地區構成來看，江北區的基本農田集中在郭家沱、魚嘴、復盛、及五寶4個街道（鎮），其中魚嘴、復盛、及五寶三鎮的基本農田占總面積的97.63%。從地類構成來看，江北區基本農田全部為耕地。
3 重慶市江北區耕地及基本農田變化特點與原因分析
3.1 耕地及基本農田變化特點與原因分析
從上述耕地和基本農田變化情況分析可知，江北區耕地和基本農田變化體現出幾個特點。
3.1.1 耕地總量減少幅度較大
1997～2004年實際減少耕地1369.8hm2，與《規劃》相比較，至2010年耕地減少的控制指標為1330.1hm2，截至目前已經超出此指標39.7hm2，如果按照此《規劃》的控制指標，未來5年江北區已經沒有佔用耕地的指標。在耕地減少的項目中，建設佔用耕地1306.6hm2，《規劃》控制指標為 766.7hm2，8年實際建設佔用的耕地比規劃預計的到2010年13年間要求控制指標超出 539.9hm2。生態退耕同期共退耕 102.2hm2，比《規劃》的控制指標633.3hm2 要少531.1hm2。
3.1.2 耕地減少的去向主要是城市建設佔用
1997～2004年江北區耕地減少建設用地佔用耕地 1306.6hm2，佔耕地減少總量的85.2%。
3.1.3 耕地減少的區域主要集中於城鄉結合部
寸灘和唐家沱街道耕地減少量最多，其次是石馬河、魚嘴、復盛及五寶。其中，石馬河、寸灘和唐家沱街道主要是建設佔用耕地，魚嘴和復盛的耕地減少包括建設佔用、生態退耕及農業結構調整三方面，而五寶鎮耕地減少的主要方面是生態退耕及農業結構調整。
3.1.4 優質耕地減少較多
耕地減少集中的區域正好是城鄉結合部耕地質量較高的區域，全區高中產田的比例達96.2%，江北城街道以西的范圍內全為高產田。
3.2 耕地和基本農田變化的原因分析
3.2.1 耕地總量減少的主要原因是建設佔用
1997～2004年實際減少耕地 1369.8hm2，在耕地減少的項目中，建設佔用耕地1306.6hm2，佔耕地減少總量的95.4%。近年來，江北區經濟發展迅速，相應對建設用地需求加大。造成建設用地需求加大的原因是多方面的，主要有階段因素（城市化階段因素、工業化階段因素）、目標因素（城市發展定位、城市主要職能、全面小康及現代化的要求）及市場與政策因素，由此，建設用地擴張必然導致耕地面積的減少，且在耕地面積減少中占重要地位。
3.2.2 城鄉結合部耕地減少主要是由於城市擴張佔用
近年來，江北區國民經濟保持快速發展的勢頭，經濟發展對建設用地的需求也呈現不斷增長的趨勢。江北區城鄉結合部（石馬河、五里店、寸灘、唐家沱街道）是城市建設快速擴張的重點地區，隨著城市經濟的快速發展，市政基礎設施建設逐步擴展到這些街道，國有企業、外資企業、鄉鎮企業、私營企業等各類工業企業的發展，增加了對建設用地的需求，同時也帶動了城市第三產業的迅速發展，進一步加劇了建設用地需求，另外農村居民住宅建設也使耕地在一定程度上減少。種種原因導致了近年來江北區城鄉結合部耕地非農化速度加快。1996年全區耕地面積7673.8hm2，1997～2004年8年間全區耕地共減少1533.8hm2，其中包括建設用地佔用1306.6hm2，佔耕地減少總量的85%，具體到各個街道（鎮） 1997～2004年轄區內耕地減少最多的鄉鎮是唐家沱405.6hm2，其次是寸灘減少388.5hm2，前者建設佔用403.1hm2，占其耕地減少總量的99.4%，後者建設用地佔用388.5hm2，占其耕地減少總量的98.7%。
3.2.3 生態退耕和農業結構調整復盛鎮及五寶鎮耕地減少的主要影響因素
按目前採用的統計口徑，生態退耕主要是指退耕還林、還草、還湖。農業結構調整佔用耕地主要是指耕地改為園地、坑塘或其他農用地［5］。1997～2004年生態退耕102.2hm2，佔耕地減少總量的6.5%；農業結構調整減少耕地114.4hm2，佔耕地減少總量的7.4%；兩者就佔到耕地減少總量的13.9%。耕地減少主要有四方面，即建設佔用、生態退耕、農業結構調整及其他原因。在具體鄉鎮方面，復盛鎮和五寶鎮，建設佔用耕地面積比例很小。而生態退耕和農業結構調整是該區耕地減少的主要原因。五寶鎮1997～2004年耕地減少107.7hm2，其中生態退耕53.5hm2，農業結構調整32.8hm2，兩者就佔到該鎮耕地減少的80.1%。
3.2.4 生態退耕是基本農田數量下降的主體
2004年轄區內基本農田總量為4883hm2，1997～2004年8年間基本農田共減少總計97hm2，其中生態退耕面積90.8hm2，佔7年耕地減少量的93.6%，主要集中在復盛鎮和五寶鎮。由於《規劃》在編制時，將＞25°的坡耕地劃入基本農田范圍。在《規劃》實施中發現了問題，通過法定程序將 90.8hm2 坡耕地合法退耕。其次，建設佔用基本農田1.8hm2 屬違法用地，已採取相關處理措施。再次，農業結構調整4.4hm2，主要由耕地轉變為坑塘、養殖水面。
4 重慶市江北區耕地及基本農田保護中面臨的問題與建議
4.1 江北區耕地及基本農田保護中存在的主要問題
上述耕地和基本農田的數量和質量的變化及若干新特點的出現，反映了當前江北區經濟建設快速發展的客觀需求，是江北區經濟和社會發展過程中土地資源供需矛盾尖銳化的具體體現。
4.1.1 城鄉結合部規劃滯後，集體建設用地利用粗放，耕地數量急劇減少
由於地方政府以前對規劃重視不夠，城市總體規劃和土地利用總體規劃不完全銜接，加上地方經濟實力不足、城鄉結合部農村居民點改造滯後及土地利用和土地市場管理較為薄弱等因素的影響，城鄉結合部除已形成規模的大型企業外，家庭作坊式工商企業零散分布，許多企業分布於城市對外交通幹道兩側，且類型多樣，規模各異，土地資源浪費現象突出［2～3］。像石馬河、大石壩、觀音橋、五里店這些街道、鄉鎮1997～2004年耕地減少的原因全部為建設佔用。
其他鄉鎮如寸灘2004年耕地總面積為304.5hm2，《規劃》要求其2010年耕地保有量為574.1hm2，也就是說寸灘要在現有的基礎上補充耕地269.6hm2，按照《規劃》的控制值，唐家沱要補充274.7hm2。在未來6年內，同樣復盛要補充36.7hm2，也有一些鄉鎮、街道像郭家沱、魚嘴、五寶雖然2004年耕地面積沒有超出2010年耕地保有量控制指標，但未來6年中保持耕地和基本農田保有量穩定，任務艱巨。
4.1.2 土地市場秩序不夠完善，加大了耕地和基本農田保護的難度
（1）現行法規對集體建設用地流轉的限制，不利於存量集體建設用地的盤活和集約利用。現行法規對集體建設用地進入市場流轉如何規范和管理，目前還沒有明確、具體的規定，集體土地所有權的財產權還沒有完全實現的途徑，土地管理權與土地所有權間界限的模糊性等，都限制了農民集體對其所擁有的土地行使最終的處分權，從而也限制了集體建設用地的流轉，使城鄉結合部的存量集體建設用地得不到充分的盤活，不利於推動城鄉結合部土地的集約利用，因此必然會加劇新增建設用地的供需矛盾，不利於耕地保護目標的實現。
（2）由於土地管理及交易政策的不完善，導致本區政府對土地市場的統一管理和建設用地的優化配置造成困難，從而可能導致耕地和基本農田得不到高度保護［4］。
4.1.3 耕地保護有關政策不能完全適應江北區農業和農村經濟發展的新形勢
近年來由於農產品供求形勢已發生變化，農業、農村經濟的發展已經進入了新的階段，對農用地利用提出新的要求。江北區糧食播種面積逐年減少，全區已經在近8年內通過農業結構調整要調減耕地114.4hm2，具體到各鄉鎮、街道：五寶通過農業結構調整耕地減少32.8hm2、復盛31.5hm2、魚嘴26.9hm2、郭家沱16.8hm2、唐家沱2.5hm2、寸灘3.9hm2。面對土地利用方式變化頻繁的情況，對耕地特別是基本農田改果園、改養殖用地和設施農業的管理制度不健全，耕地減少的考核、補充耕地的標准等政策不明確，不能完全適應農業結構調整的需要。
4.1.4 一些鄉鎮完成補充耕地任務面臨諸多困難，影響耕地總量動態平衡的實現
（1）補充耕地的途徑受到限制 由於生態環境保護、經濟發展需要，幾個耕地後備資源較豐富的鄉鎮，如魚嘴、復盛、五寶等，嚴格控制未利用地開發，已規劃的耕地後備資源不能開發成耕地，加上資金限制，又沒有更多資金搞土地整理，給完成補充耕地任務、實現耕地總量動態平衡帶來困難。
（2）耕地總量動態平衡的有關政策還不十分明確，國家和地方對確保耕地保有量問題還缺乏具體的考核辦法，對耕地總量的統計，包括減少和增加耕地的統計口徑雖有原則性意見，但還沒有出台可操作的規定。
4.2 促進江北區耕地及基本農田保護的建議與對策
當前江北區經濟建設過程中出現的耕地和基本農田方面的問題，在很大程度上反映了經濟發展、生態建設的需要。對於已經暴露出來的問題，各級土地管理部門應從江北經濟社會可持續發展戰略的高度，充分認識做好耕地保護和基本農田管理的重要意義，積極主動地為經濟建設服務。
（1）嚴格執行土地用途管制制度，保護耕地和基本農田
要加強本區《規劃》的實施管理，切實發揮土地利用總體規劃在土地利用管理中的「龍頭」作用，切實落實土地用途管制制度。在城鄉結合部土地利用管理中，在做好城市總體規劃和土地利用總體規劃銜接工作的基礎上，嚴格按規劃實施土地用途管制，促進規劃的實施［5］。
（2）按照實事求是的原則，解決經濟快速發展鄉鎮的規劃指標問題
對本區內規劃指標不足的，應按照實事求是的原則和法規規定的程序，做好土地利用總體規劃的調整工作。對因經濟快速發展已經提前完成耕地指標的街道（鎮），應嚴格檢查和考核其規劃實施工作，並對其存量建設用地利用效率進行科學評價；對通過檢查和考核，對存量建設用地進行了合理利用的地區和城市，應允許其在經國土資源部同意的前提下，按照兼顧經濟發展、耕地保護和生態建設的原則，做好土地利用總體規劃的修編工作［7］。
（3）規範本區城鄉結合部集體土地流轉，提高建設用地集約利用水平，穩定耕地數量對本區內新增建設用地實行統一轉用、統一開發、統一供地。建立有效的土地流轉機制，進一步完善土地市場管理，規范市場秩序，提高建設用地集約利用水平。
參考文獻
［1］陳海燕，彭補拙.耕地保護一般原則與模式研究［J］.南京大學學報（自然科學版），2001，37 （3）：305～307
［2］耕地保護與經濟發展關系調研組.當前經濟建設中的若干新情況與土地利用管理及耕地保護政策調研報告.調研報告，2002，12
［3］湯建東.基本農田保護的困境與對策.南方農村，2005，1
［4］余慶仁.耕地保護的對策思考.浙江社會科學，1998，6
［5］李萌.關於加強耕地保護的思考.農村經濟問題，2004，6
［6］重慶市江北區土地利用總體規劃1997～2010年
［7］關於做好土地利用總體規劃修編前期工作中「四查清、四對照」工作有關問題的通知，國土資發［2005］128 號，2005，9
② 農村轉移人口土地流轉意願的發展趨勢
僅供參考：
我國農村集體土地流轉配置的格局不僅關繫到農民增收、農業增效與農村增福，而且關繫到城鄉資源優化配置的格局與和諧社會機制的構建。以「三種流轉模式」演化的最新地理與經濟特徵為對象，並以政府主導型的演化機制為主線，重點分析有利變數與不利變數對具有「大躍進」特徵的政府主導型演化趨勢的影響，最終得出土地流轉未來格局是：政府主導型短期擴張難以替代長期衰落的趨勢，農戶主導型短期停滯並不意味長期衰落，集體主導型依附特徵將隨政府主導型一損俱損、一榮俱榮。
一、問題提出
2009年成都市發生的「唐福珍事件」使政府主導的土地流轉再次成為社會焦點。事實上，土地拍賣制度在國內早已有之。在20世紀80年代，中央為了解決深圳發展的資金瓶頸，通過土地拍賣使其發展獲得「第一桶金」。自此以後，地方政府為彌補本地城市的發展資金缺口，深圳市的征地拍賣制度被日益成為仿效的對象。不可否認，早期的土地拍賣制度對於盤活城鎮國有土地，促進土地集約利用功不可沒，但很少涉足到農地國有化流轉，因而在城鄉引起的官民糾紛較少。進入20世紀90年代，隨著中國財稅制度改革深入，地方政府的財源日益萎縮，為彌補巨額赤字，深圳市的農地賣地制度成為仿效的熱點。到21世紀初，隨著城市存量土地日益枯竭與城鎮化加速，變集體土地為國有增量土地日益盛行，於是全國出現層出不窮的「唐福珍事件」。面對政府暴力征地的弊端，中央政府對此雖然屢禁而不止，最終會危害國家糧食安全、妨礙和諧社會。
雖然學界對土地流轉的研究源遠流長，但多數研究以土地的規模經營為切入點，重點分析土地收益的資產化、股權化、債權化問題[1，2]；而國外學者對中國土地研究以土地聚集、組織創新、空間依附等交叉學科或實證分析為主[3]7882[4，5]。但是，由於政府拍賣制度形成的歷史慣性思維，人們對土地流轉的弊端，要麼熟視無睹，要麼視為理所當然，因而很少從流轉主體視角研究土地配置。雖然於傳崗從土地流轉利益相關者視角把國內土地流轉歸結為政府主導型、集體主導型、農戶主導型三大類型（簡稱「三種模式」），並進行了初步的定性分析[6]，但是缺少對此進行系統的演化分析研究。一是缺少從流轉利益相關者（政府、集體、農戶）的視角研究政府主導型的流轉特徵；二是欠缺對政府介入流轉的動力機制與演化趨勢的研究；三是缺少對農地流轉演化趨勢分析。顯然，此類研究欠缺，不僅有悖於中央流轉政策的初衷，而且不利於土地最佳配置；不僅難以協調各方利益，而且最終有損社會和諧；不僅關繫到各流轉利益相關者的博弈；而且關繫到農民增收、農業增效、農村增福機制的構建。
③ 請問下有關土地的核心期刊有哪些~他們投稿方式謝謝啦！
不知道你問的是關於農業方面的還是地質地理方面的
2008版《中文核心期刊要目總回覽》里，農業基礎科學答類的核心期刊如下：
農業基礎科學類核心期刊表
土壤學報
水土保持學報
土壤
土壤通報
植物營養與肥料學報
水土保持通報
水土保持研究
土壤肥料（改名為：中國土壤與肥料）
生態環境
中國水土保持
中國生態農業學報
④ 如何實現土地的科學流轉
當前福建省農村土地流轉的主要做法和經驗 1．積極扶持，政策驅動。 為進一步落實農村土地承包法規政策，切實維護農民土地的承包權益，《省政府辦公廳轉發省農業廳關於進一步加強農村土地承包管理工作的意見的通知》（閩政辦[2008]103號），要求各級政府要按照依法、自願、有償的原則，正確引導農戶流轉土地承包經營權，促進多種形式的適度規模經營健康發展，各級農業行政主管部門特別是農經管理機構要加強對土地承包經營權流轉的指導和管理。福建龍岩市委、市政府制定下發了《關於進一步加強農村土地承包管理的通知》，要求「各級政府每年從土地出讓金中拿出一定比例的專項資金，用於扶持建立耕地流轉示範片所需的農村基礎設施建設等。」此後，市政府又印發了《2008年大田農作物生產十條措施》，提出「市在每個縣（市、區）扶持3-5個連片300畝以上規模經營示範片，每百畝補助5000元，並優先安排農業基礎設施建設項目。」 各縣(市、區)認真落實市政府措施要求，制定相應扶持政策,鼓勵和引導土地適度規模經營。三明市在認真組織調研的基礎上制定下發了《三明市人民政府關於促進和規范農村土地承包經營權流轉的工作意見》，沙縣政府也印發了《關於推進農村土地承包經營權流轉加快發展現代農業的實施意見》（沙政[2007]158號），並針對農村勞動力大量外出經營沙縣小吃，一些鄉村出現了「農民荒」和部分耕地拋荒等現象，為引進外來勞動力到該縣從事農業生產，彌補其農村勞動力不足等問題，縣政府制訂出台了《關於吸引外來務農人員到沙縣發展現代農業的鼓勵措施》，從外來務農人員的戶籍管理、子女就學、醫保社保、金融貸款、技能培訓、權益維護等六個方面，制訂了16條鼓勵措施。各鄉（鎮、街道）也結合當地實際，研究制定了吸引外來務農人員的配套措施。晉江市安海鎮根據《晉江市扶持農業產業建設優惠政策》（晉委［2004］15號）文件精神，鎮政府制定了配套扶農措施，加大對土地流轉的扶持力度。 對流轉土地連片100畝以上，期限10年以上，一次性給予每畝補貼50元；連片建設標准大棚（6×30米）8個以上，發展反季節蔬菜、花卉等經濟作物生產經營，每個大棚補貼2000元。通過這些優惠政策的落實，大大降低了土地流入方的生產經營成本，充分調動了農村種養大戶、農業龍頭企業、農民專業合作社等組織參與農村土地流轉的積極性。 2．招商引資，項目拉動。 土地能否順利、長期流轉，關鍵要靠大項目、好項目的帶動。福建省沙縣在引進項目這方面作了大量工作，具體是：（1）策劃包裝一批農業項目。各鄉（鎮、街道）根據本轄區內的農村土地使用現狀，圍繞招商引資、土地流轉等工作，科學編制農業產業發展規劃，並按照產業規劃包裝了一批農業項目。（2）明確招商引資任務。縣政府把農業招商引資任務下達給各鄉（鎮、街道），要求6個土地流轉試點鎮（街道）2007年內完成農業儲備項目3個以上，投資300萬元以上的落地項目3個以上；其餘6個鄉（鎮）年內完成農業儲備項目2個以上，投資300萬元以上的落地項目2個以上，對任務完成情況年終進行考核評比。（3）組織專場招商。2007年8月8日，縣政府在漳州市舉辦了農業專場招商暨項目推介會。這場推介會共邀請了220多名海內外客商參加，達成合同項目30個，總投資8.73億元；達成意向項目10個，總投資0.82億元；推介項目21個。 3.試點示範，全面帶動。 為全面推開土地流轉工作，2007年龍岩市農業局下發了《龍岩市農村土地承包經營權流轉試點工作方案》，在各縣(市、區)耕地拋荒較為突出的鄉鎮選擇2-3個點開展土地流轉試點，鼓勵承包戶通過轉包、租賃、互換、入股等多種形式流轉土地，鼓勵有資金、懂技術、善經營、會管理的種養大戶、農業龍頭企業、農民專業組織等單位或個人到示範片投資效益農業，連片開發農戶流轉的土地。各縣(市、區)按照市政府要求，加強了百畝以上縣級耕地流轉示範片和300畝以上市級示範片的建設工作。據統計，目前該市連片經營耕地規模在100畝以上的253片，流轉耕地面積5.5萬畝，其中300畝以上的55片，流轉面積2.4萬畝。全市建立300畝以上市級流轉示範片28個，100畝以上縣級流轉示範片80個
⑤ 規范土地流轉行為應採取哪些有效措施
1、指導和服務要規范。加強指導，搞好服務，是促進土地規范流轉的重要措施。首先作好政策法規的宣傳工作。其次強化流轉前指導、流轉後服務、流轉中管理的工作力度。主觀部門要對流轉雙方進行流轉程序、合同簽訂、流轉方式、有關費用等方面的指導，協助雙方順利完成土地流轉;流轉後要跟上各種服務，及時組織簽訂合同，指導鑒證，填寫有關表、證;期間要注意搞好管理，定期了解合同履行情況，發現問題及時解決，加大合同糾紛的調解仲裁力度，保護好雙方合法權益。
2、流轉程序要規范。土地流轉程序一般是欲流轉雙方向村民委員會提出申請，經發包方同意後，流轉雙方訂立土地流轉合同即可。擔保流轉的，應提供財產擔保或質押，並簽訂擔保合同;對於招商以資等建設項目需要改變流轉後土地用途的，應經縣級土地管理部門審批後再流轉。對目前沒有按程序流轉的，管理部門要搞好調查摸底和統計工作，並協助其補辦手續，減少糾紛隱患。
3、流轉合同要規范。強化路轉合同管理是規范土地流轉的重要手段，對流轉合同要同其他農業承包合同一樣重要。要科學編號、分類、歸檔，納入鄉鎮主管部門統一管理。在統一合同式樣的基礎上，集中時間抓好土地流轉合同的補簽、分類、檔案整理等工作，使土地流轉合同管理在較短時間有較大的改觀，盡快實現合同管理的規范化。
4、管理方式要規范。建立科學完善的管理方式，利於促進和規范土地流轉。一是村級集體經濟組織要健全土地流轉情況台賬，對流轉雙方的姓名、地理位置、等級、流轉時間、補償方式、補償金額等情況及時登記，掌握真實情況。二是要國家有關法律法規等家尼龍健全土地流轉管理規章制度，以制度規范土地流轉行為，杜絕違法流轉。三是要注重培養土地產權市場，在穩定土地所有權的基礎上，引導土地承包權、經營使用權市場化，真正建立起市場引導、制度指導、服務督導的土地流轉管理機制。
⑥ 土地流轉有什麼好處，對農民有好處嗎
您好：
土地流轉的的好處如下：
1．有利於資本進入農村，通過大規模收購或租用土地，進回行農業現代化和產業化答，提高農業生產效率。
2．農民的土地可以變成資本。這使得離開農村去城鎮務工或經商的農民通過轉讓土地獲得補償，有利於他們在城市安家立業。對於繼續留在農村的農民，他們可以通過土地承包權入股農業企業，取得土地租金與分紅收入。
3．加快城市化進程、實現城鄉一體化發展。隨著農民的土地和宅基地流通權問題得到解決，一部分農民將離開農村，轉變為城市人口，並為城市和工業發展提供充足、低廉的勞動力。
4．農村宅基地改造為耕地、擴大耕地面積。農村現有的宅基地一般佔地較多，隨著農民轉移到城市，宅基地可以改造為耕地，這會緩解耕地資源緊張的情況。
5．隨著農民搬遷到城鎮，城市化進程加快，將會推動房產、交通、醫療、教育及其他配套生活設施的建設，可以繼續確保經濟高速發展。
⑦ 當前,哪位學者編的《土地管理學》最權威
朱道林.土地管理學
朱道林簡介：
朱道林，博士，教授，博士生導師 8#信箱
E-mail：[email protected] 考
現任職：
中國農業大學資源與環境學院 教授，博士生導師
中國土地估價師協會常務理事
中國房地產估價師與房地產經紀人學會理事
中國土地學會土地經濟分會副秘書長
中國生態經濟學會資源與環境經濟專業委員會委員
全國農用地分等定級估價辦公室特聘研究員
北京市土地出讓地價評審專家
研究領域：
土地制度與土地行政管理
土地經濟
不動產估價
房地產開發與經營
承擔課程：
不動產估價（土地資源管理專業本科生專業課）
土地管理學（土地資源管理專業本科生專業課）
土地行政學（土地資源管理專業研究生專業課）
土地資源管理（MPA研究生專業學位土地資源管理專業方向課）
已完成主要科研項目和學術成就：
1、
2004—2005年，主持完成了「沈陽市土地定級與基準地價更新」、「沈陽市城市地價動態監測（2004）」項目，該成果已於2005年5月23日由沈陽市政府發布實施；
2、 2004年，主持完成了國土資源部國土資源大調查專項課題「農用地定級估價成果在征地補償制度改革中的應用」。
3、 2002—2003年，主持國土資源大調查第三批試點項目「唐山市城市土地價格調查研究」項目。
4、
2003年，主持完成了「全國土地市場信息系統建設技術方案設計研究」項目，該方案已被「中國土地市場網」（www.landchina.com）所採用。
5、
2003年，主持完成「全國土地開發整理戰略研究」子課題「糧食安全與土地開發整理戰略的關系研究」、「生態環境建設與土地開發整理的關系研究」。
6、 2002—2003年，主持完成了「赤峰市中心城區土地定級估價研究」項目。
7、 2002—2003年，參加國土資源部專項研究課題「城鄉結合部土地價格調查研究」項目。
8、 2002—2003年，主持國土資源部專項研究課題子課題「全國基準地價平衡技術規范研究」項目。
9、 2002年，參加國土資源部專項研究課題「征地制度改革研究——征地補償標准改革研究」項目。
10、 2002年，主持完成了全國國土資源大調查試點項目「拉薩市城市土地定級與基準地價更新」研究項目。
11、 2002年主持完成了「山東省臨沂市城區土地定級估價研究」項目。
12、 2001至2002年，主持完成了「土地收購價格內涵界定及測算方法研究」項目。
13、
2000年至2002年，作為主要參加人，先後完成了「加入WTO後我國土地資產管理政策研究」、「土地流轉中的經濟關系研究」、「我國土地市場體系與地價體系研究」等項目。
14、
1999年至2002年，作為主要參加人完成了「《農用地估價規程》的研究與編制」項目，該規程作為部頒標准已在國土資源大調查項目中實施。
15、
1999年主持完成了「承德市基準地價修訂評估研究」，探討了城鎮基準地價修訂的技術和方法，對我國新一輪基準地價修訂研究具有重要的探索價值。
16、 1994至1995年主持完成了「雲南省馬龍縣土地利用總體規劃研究」課題。
17、
1995年主持完成了「土地管理系列課程體系及教學內容改革研究」課題。該研究成果已編入中國農業大學「125計劃」成果匯編，所提出方案已在土地資源管理專業教改中實施。
18、
於1992年至1996年，先後主持完成了「山東省臨沂市基準地價評估研究」、「北京市通縣基準地價評估研究」、「海南省臨高縣基準地價評估研究」等課題，研究探討小城鎮地區基準地價評估的技術與方法，提出地價分級理論，其中「山東省臨沂市基準地價評估研究」項目於1994年獲得省部級科技進步三等獎。
主要在研項目：
1、 主持國土資源大調查項目「全國農用地定級估價成果匯總與建庫總體方案研究」項目
2、 主持中國土地礦產法律中心專項課題「土地價格內涵研究」；
3、 主持德州市平原縣、禹城市、臨邑縣土地利用總體規劃修編項目；
4、 參加國土資源大調查項目「全國重點城市地價變化及房地價關系研究」項目；
5、 主持「沈陽市城市地價動態監測（2005）」項目；
6、 主持「淄博市土地利用總體規劃（2004-2020）修編」項目。
主要著作：
1、 朱道林執行主編，農用地分等定級估價理論方法實踐，北京：地質出版社，2004年
2、 朱道林著，改革與發展中的中國土地市場，北京：中國科學技術出版社，2003年
3、 國土資源部，農用地估價規程，朱道林（第4完成人），北京：中國標准出版社，2003
4、 朱道林編著，土地行政學，北京：中國農業科技出版社，1996
5、 朱道林編著，不動產估價，北京：中國農業科技出版社，1996
6、 朱道林副主編，房地產經營與管理，北京：中國農業出版社，2002
7、 朱德舉 朱道林等編著，西部土地資源保護基本知識，北京：中國大地出版社，2001
8、 朱道林執行主編，土地估價報告選編，北京：中國大地出版社，2002
9、 參加編寫，土地估價理論與方法（全國土地估價師考試統編教材），北京：地質出版社，2000
公開發表的主要論文：
1、 朱道林，董瑪力，地價和房價關系的經濟學分析，中國土地，2005（7），20-21
2、 朱道林、曲長令、邰志勇，王霞，沈陽市基準地價更新成果分析，國土資源，2005（7）
3、 朱道林. 高延娜. 鄖文聚，征地區片綜合地價的概念與構成，中國土地，2005（5）
4、 強真、朱道林等，城鎮近郊農地徵用價格評估方法研究，農村經濟，2005（5）
5、 張明鳴，朱道林，我國土地出讓收益的代際關系分析，農村經濟，2005（4）
6、 強真、朱道林等，城市基準地價合理性判別方法研究，中國土地科學，2005（1）
7、 蔣芳，朱道林，基於GIS的地價空間分布規律研究——以北京市住宅地價為例，經濟地理，2005（2）
8、 強真、朱道林等，農用地轉用生態補償價格評估理論初探，中國國土資源經濟，2005（2）
9、 張明鳴，朱道林，淺談「圈地熱」的誘因，鄉鎮經濟，2004（12）
10、 王霞，朱道林，地統計學在都市房價空間分布規律研究中的應用——以北京市為例，中國軟科學，2004（8）
11、 王霞，朱道林等，城市軌道交通對房地產價格的影響——以北京市輕軌13號線為例，城市問題，2004（6）
12、 沈飛，朱道林，政府制度性尋租實證研究——以中國土地徵用制度為例，中國土地科學，2004（4）
13、 Shen Fei，Zhu Dao-lin．Governmental Institutional Rent-Seeking
under Land Requisition System．In：Lan Hua．Proceedings of 2004
International Conference on Management Science and
Engineering．Harbin，P.R.China：Press of Harbin Institute of
Technology，2004（Collected by ISTP）
14、 沈飛，朱道林，畢繼業．我國土地徵用制度對農村集體的經濟福利影響．農村經濟，2004（8）
15、 沈飛，朱道林．政府和農村集體土地收益分配關系實證研究——以我國土地徵用-出讓過程為例．中國國土資源經濟，2004，17（8）
16、 朱道林，現行征地補償制度的五大誤區，國土資源，2004（6）
17、 董德坤，朱道林，城鄉結合部農地轉用的驅動力分析——以唐山市城鄉結合部為例，農村經濟，2004（6）
18、 朱道林，農用地分等定級估價研究進展——全國農用地分等定級估價學術研討會綜述，中國土地科學，2004（2）
19、 季勇，朱道林，我國不動產稅收政策的拉弗曲線分析，上海財經大學學報，2004（3）
20、 董德坤，朱道林，農地非農化的外部性分析，經濟問題，2004（4）
21、 季勇，朱道林，我國不動產稅制改革研究綜述，當代財經，2004（5）
22、 蔣芳，朱道林，住宅地價的區位模型研究——以北京市為例，鄉鎮經濟，2004（3）
23、 袁弘. 朱道林. 耿春華，由臨街地價推算區片價的方法探討，經濟地理，2004（2）
24、 朱道林，現行征地補償制度的理論思考，農村經濟，2003（6）
25、 柯剛 朱道林，試析「習慣畝」在農村稅費改革中的不合理性——以貴州六盤水市為例，農村經濟，2004（2）
26、 朱道林，段文技，政府與市場——兼論房地產泡沫的防範，中國土地，2003（3）
27、 朱道林，完善制度建設規范協議出讓——評《協議出讓國有土地使用權規定》，中國土地，2003（7）
28、 朱道林，蔣芳，土地整理的產權經濟關系與土地價格評估，中國土地科學，2003（2）
29、 朱道林，制度變遷理論與我國不動產估價師體制改革，國土資源，2003（3）
30、 畢繼業 朱道林等，政府內部土地收益分配的博弈分析，中國土地科學，2003（2）
31、 畢繼業 朱道林等，國內土地收購價格確定方法，中國土地，2003（8）
32、 畢繼業 朱道林等，建立土地證券化的理論思考，農村經濟，2003（9）
33、 朱道林，探求風險運行規律——房地產估價行業風險的規避與防範，中國房地產師，2003（4）
34、 朱道林 畢繼業 董為紅，土地收購如何界定價格內涵，中國土地，2002（7）
35、 朱道林 董為紅，我國農村土地產權制度如何適應WTO，中國土地，2002（2）
36、 朱道林 季勇，土地抵押價格內涵及產權經濟特徵，中國土地，2002（4）
37、 朱道林，點土成金的秘訣——淺談土地投資與土地基金，國土資源論壇，2002（1）
38、 朱道林 沈飛，土地徵用制度國際比較及其借鑒，研究征地問題探索改革之路，中國大地出版社，2002
39、 朱道林 沈飛，土地徵用的公共利益原則與制度需求的矛盾，國土資源，2002（11）
40、 張輝 朱道林，土地投資與土地基金，國土資源科技管理，2002（5）
41、 Daolin Zhu, Land system reform in rural areas of China after
WTO, Asian real estate society the Fifth
Annual Conference, July 27, 2000
42、 朱道林，土地基金何去何從——我國建立土地基金的有關問題探討，中國土地，2001（10）
43、 朱道林，上市公司土地資產處置與評估等10餘篇，中國證券報，1999-2001
44、 朱道林，我國地產市場如何面對入世，中國國土資源報地產周刊，2001（36）
45、 朱道林，利用市場機制發展存量土地市場，中國土地，1997（11）
46、 朱道林，土地用途變更機制探討，中國土地，1997（9）
47、 朱道林，論市場機制和土地市場的宏觀調控，中國土地科學，1996（S1）
48、 朱道林，試論土地增值，中國土地科學，1992（6） 考研共濟網
⑧ 土地流轉起來對農村的發展有什麼好處
廣州增城區中新鎮五聯村曾經是個貧困村。中新鎮黨委書記陳一敏介紹，村民分到幾分地，種菜、種糧連自己都養活不了。因為貧困，很多村民都外出打工了。
「由於五聯村總體規劃里既沒有房地產，也沒有工商業的規劃，所以只能老老實實把農業和農村做好。」陳一敏說道。
陳一敏介紹，這些（基地內的）農活都是農民擅長的。一些需要照顧家庭的、沒法外出打工的婦女，就可以就近在基地做產業工人。勞動強度不大，勞動環境也舒適，一個月還可以拿到3000多塊錢。
在基地內，記者還品嘗到了用山泉水種植的水培番茄。大棚里，這些番茄大小不同，顏色各異。而最貴的番茄品種，一斤也可以賣到60元，甚至已經走上了不少發達國家人們的餐桌。
農旅結合讓村民有的種，遊客有的玩
羅浮山下，綠樹掩映，河塘清澈見底。惠州市博羅縣的松樹崗村就坐落於此。作為廣東省新農村示範點之一，松樹崗村充分利用獨特的地理環境和豐富的自然資源，大力進行農業招商和引導村民種植無公害農業產品，同時發展農業旅遊觀光。
在松樹崗村「生機立體農業園區」內，記者團看到了「空中田園」農業區。該項目負責人蔡海璋通過引進「向天借地」等新型種植模式，使得一畝地的效益是普通種植方式的8～10倍。
不僅如此，「空中田園」內，果蔬在種植過程中遵循「零污染、零容忍」原則，完全不使用農葯、激素、化肥、轉基因工程技術。
目前，該村建立現代農業生產基地3000多畝，主要種植水果、花卉和特色農作物等。除了「空中田園」，還有葡萄園、火龍果園等，形成了連片的生態觀光農業帶。
有了良好的生態環境和獨有的農業基礎，松樹崗村大力發展鄉村旅遊。
據了解，2016年，全村共接待遊客約15萬人次，增長88%，旅遊綜合收入達500多萬元；村集體收入為29萬元，增長16%；農民人均純收入為25580元，增長25.1%。
鄉村旅遊發展起來了，村民腰包鼓起來了，松樹崗村在鄉村旅遊發展和探索上又有了新願景：待條件成熟時，將會引進專業的旅遊管理服務公司，對整個村的旅遊項目進行管理運營，提高旅遊經濟效益，把該村的鄉村旅遊做大、做強、做出特色，真正實現環境美、集體強、村民富的發展目標。
文明建設讓城中村實現美麗大轉身
通過「文化+」的方式，將文明建設與新農村建設有機結合，使得過去「臟亂差」城中村變成了「文化村」，惠州市觀背村可謂一個生動的新農村建設樣本。觀背村總面積0.3平方公里，人口大約1025人。這個背靠東江的村如今成了一個壁畫村莊。
不到一年的時間里，500多幅壁畫逐步裝點了原本斑駁脫落的村道牆，主題內容從法德共治到中國夢、從客家文化到中華傳統故事；空置的房屋資源盤活租賃給文化團隊、社會組織作為創作場所，秀美別致的院落代替了原本破敗的房屋；老舊的房屋則裝點成村民學習充電的文化驛站。
此前平庸的村莊面貌得到了很大的改善，更是吸引了多家文創團體和機構的入駐。這些機構和團體又對村內房屋資源進行了活化利用，美麗的觀背村更添文化魅力。
村容村貌的改變也進一步影響了觀背村的鄉風文明建設。老黨員孫伍有對記者說：「跟以前大不同了，現在在村子裡，車子不上鎖都沒有問題。」
看著眼前的觀背村，誰能想到，這個村子曾經被貼上「人心渙散、污水橫流、治安惡劣、人見人棄」的標簽？
無論是五聯村、松樹崗村還是觀背村，新農村建設所帶來的新變化新面貌讓所有人都感受到了來自社會主義新農村的希望。同時，新農村建設是個進行時而非完成時，不僅僅是這三個南粵大地上的農村，新時代新農村建設的探索還依舊在路上。
增城好地方。
⑨ 集體土地流轉的要求
農村集體建設用地流轉制度的建立是一項系統工程，涉及集體土地所有權實現形式等一系列制度的改革，需要一項一項抓落實，一點一滴去完善。
（1）完善農村土地產權體系
明晰的產權界定是進行市場交易的基礎性條件。當前集體土地所有權和集體建設用地使用權的界定不清、權利設置不完整以及權利內容不全，從根本上限制了集體對其所擁有的土地所有權行使設定權利。因此，依法明確集體土地的所有權和建設用地使用權主體及權能也就成為了集體建設用地使用權流轉制度的基礎。農村集體土地所有權證書，是保障產權主體產權和利益的憑證。因此，我們可以借鑒蘇州等地試點的經驗，切實加快農村集體土地所有權登記發證步伐。通過發證工作，明確土地所有權的主體，增強農民對土地財產權的控制、流轉以及收益的行為能力，從根本上促進農村集體建設用地的「公開、公平、公正」流轉。同時要加強集體土地使用權登記工作和信息公開制度建設。
（2）完善價格形成機制
在集體建設用地流轉前對資產價值進行評估，一方面可以為集體土地市場的建立和發展提供地價標准和宏觀導向；另一方面也是實現地產公平交易、合理徵收土地稅費的基礎。當前集體土地市場正處於蕷步階段，有意識的根據當前國有土地流轉市場的經驗，為集體建設用地流轉市場價格形成機制的建立創造條件是當前准備工作必不可少的內容，同時也是建立城鄉統一的土地市場的必然要求。因此，要在總結現有估價實踐經驗的基礎上，建立與當前國有建設用地定級估價技術規范與規程相適應的估價規則體系，為城鄉統一的土地市場的建立構建基礎。集體建設用地流轉時，應由具備資質的地價評估機構進行評估確定。對於不同的集體建設用地流轉方式應區別對待。
（3）加強土地用途管制與利用規劃
土地用途管制是為了保護土地資源和耕地，國家以管理者身份對土地採取保護性措施而行使的一項管理職能。但農村集體建設用地由於點多面廣，土地管理部門往往無力顧及，由此造成的多佔、亂占、占而不用的現象普遍存在。所以嚴格控制新增建設用地的總量因市場的開放而驟增無疑是需要解決的首要問題。這就需要我們土地管理部門在搞好產權發證工作的同時，必須強化土地利用規劃的作用和地位，發揮規劃在管理中的基礎性作用。在科學規劃的引導下，配合用途管制制度的實施，嚴格控制農用地轉非農建設的數量和速度，確保耕地保護工作的落實。
（4）改革完善集體建設用地流轉市場監管體系
在這方面，一是要建立完善城鄉一體化的建設用地招、拍、掛制度，集體建設用地凡是用於工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地的，一律以招拍掛方式出讓或租賃；二是要建立完善土地交易許可管制制度，對集體建設用地流轉市場准入要堅持維護農村穩定的原則，防止農村集體組織負責人提供虛假證明騙取審批，甚至擅自處置農村集體土地資產，要求在辦理集體建設用地流轉前必須由土地所有權單位召開村民代表大會或股東代表大會，經2/3以上代表同意並形成決議後，方可辦理。三是對各類違法違規形成的集體建設用地要進行清理和處理，嚴格限定集體建設用地流轉的條件。只有符合土地利用規劃、用地性質合法、用地手續齊全、不存在權屬爭議的集體建設用地，才能經交易許可後依法流轉。不符合條件的違法違規用地、用地手續不全的用地、不符合規劃的用地等，在進行處理前一概不準流轉。
除此之外，還需要農村經管部門積極配合對集體建設用地流轉收益的合法、合理使用進行監督，民政部門要進一步強化和推進農村村務公開、財務公開等。農村集體建設用地流轉是一項系統工程，必須調動各方面的力量，正確引導，嚴格規范，才能促使其依法流轉，為農村經濟又好又快發展提供強有力的發展後勁。
集體土地流轉：把好用途管制關-----我國農村集體建設用地流轉狀況調研 集體改革農村集體建設用地流轉制度、推動農村集體建設用地的加速流轉、合理利用和配置好農村集體建設用地資源，對於支持和推動我國工業化和城市化進程以及加快新農村建設將發揮重要的支撐作用。黨的十七屆三中全會後，各地將推進農村土地流轉的實踐。為全面深入地了解農村建設用地流轉的基本情況及現存問題，更好地為我國土地制度改革和經濟社會發展進言獻策，清華大學政治經濟學研究中心分別對南方地區的廣州市、深圳市，中部地區代表省份河南省的鄭州、洛陽兩市、河北省的石家莊市，北方地區北京和吉林的長春市，以及作為我國未來推進城鄉一體化典型試點區域天津市的農村集體建設用地流轉狀況進行了調研。 農村集體建設用地流轉狀況天津市農村建設用地流轉模式最突出的特點是通過集體建設用地國有化的模式進行區域建設和開發。
在2006年3月發布的《國家「十一五」規劃》中，明確提出推進天津市濱海新區開發，由此掀起了濱海新區開發建設的大潮。天津市濱海新區為加快發展積極推動土地流轉，已於2006年向國土資源部上報試點方案，重點推進農村建設用地使用權的流轉。 天津農村建設用地流轉模式具體是通過農民宅基地換房和土地置換的形式進行的。這種流轉模式需要解決的兩大關鍵性問題是：資金和土地。天津市具體的解決方法是：農民以其宅基地按照規定的置換標准換取小城鎮的住宅，實現土地置換；同時以土地升值預期作為擔保，由政府成立融資公司向開發銀行貸款。 從調研中了解到，華明鎮現有12個村已經完成搬遷，並建立華明示範鎮。農民人均置換面積為30平方米，5年之後可以出租出售。按照標准置換的住房不用自己掏錢。華明示範鎮作為天津市土地流轉的主要試點單位，在流轉過程中不僅很好地解決了農民的生計問題，而且通過國有化的土地流轉推動了區域產業的發展。華明鎮現有面積8.5平方公里，人口10萬人，包含有4個區。經濟區主要用於招商引資，發展第二產業，面積296.3公頃，建築面積237萬平方米。居住區面積233.3公頃，建築面積156萬平方米。商品住宅區面積192.2公頃，建築面積144萬平方米。商務區主要進行第三產業的經營，面積132.3公頃，建築面積110萬平方米。在原有宅基地上復耕240公頃，占應該完成復耕任務的56.2%。 這種模式有一定的特殊性，就是天津濱海新區發展的機遇導致地區建設用地升值空間大，升值部分可以用來給農民建築住房。另外可以把自然村向一地集中，實現組團化規劃，很多自然村即將撤銷，剩餘土地用於復耕或開發。在拆遷之前，已經有相當一部分農民不再依靠種地為生，區域內二、三產業發展較為迅速，可以為農民的城鎮化提供就業保障。經濟落後地區並不適合此種模式。 除天津以外，此次調研的北方諸省市的農村建設用地流轉情況主要是以基層「農村集體組織」為主導的模式。通過在北京周邊區縣、河南省鄭州市和河北省石家莊市城鄉接合部農村建設用地流轉的調研，可以得出一個基本的結論：農村建設用地流轉過程中的潛在收益使農村基層組織成為農村建設用地流轉的主體。城鄉接合部農村建設用地的流轉大部分是「土地出租」進行工業開發，另一部分是從事「小產權房」的開發。 農村建設用地的流轉用於「土地出租」，比較典型的是北京懷柔大中富樂的集體土地和廠房「聯合出租」、通州小堡村農村集體土地「反租倒包」、昌平區鄭各庄的農村建設用地產業開發等形式。農村建設用地流轉的另外一種狀況，就是農村集體組織主導的「小產權房」開發。 在河北省石家莊市西古城村調研發現，當地城鄉接合部小產權房一般由村委會或鄉鎮政府主導開發，以「舊村改造」、「村鎮建設」、「新農村建設」等名義，利用存量宅基地或集體建設用地建設住房，滿足當地農民的居住需求後，將其餘部分進行銷售。所獲收益歸集體所有，向村民分紅。在小產權房開發過程中村委會發揮著極其重要的作用。村委會進行土地供應，並作為農村集體土地的代言人與房地產開發商、購房者進行談判和交易。 在調研中發現，由於廣東等南方地區的省份的土地較為稀缺，同時南方地區已經較早地實現了工業化，城鄉接合部農民的收入較高，因此南方地區農村建設用地流轉和北方相比有其鮮明的特色，農村建設用地流轉主要以「農戶」為主導。農村建設用地流轉(包括宅基地開發)已經成為當地農民增收的新途徑。當地農民稱，他們從改革開放前「種地」到改革開放初期「種工廠」，現在已經過渡到「種房」。由於城鄉接合部土地的巨大增值收益和目前城鄉土地管理制度二者的矛盾，導致規模巨大的宅基地和私有房屋的隱形交易，非本村村民私下購買村民宅基地房屋或向村組購買集體土地後自建樓房出租出售的現象比較頻繁。 農村集體建設用地流轉中存在的問題及原因 由地方政府和村集體主導的利益模式，導致農村土地用途管制失靈。 雖然國務院從「8·31」大限以來，相繼出台了一系列土地監管的文件，但是集體土地用途管制的問題依然沒有很好地解決。
符合用途管制要求的集體建設用地流轉的額度並不大，「以租代征」逃避用途管制而形成的集體土地流轉問題十分嚴重。產生這種現象的原因主要是土地的工業用途和農業用途之間存在巨大的利益差別，以及發展地方經濟的沖動所致。這種現象大量存在，其影響也是非常嚴重的。「以租代征」扭曲了「集體土地流轉」的本來意義，對農村耕地保護提出了嚴峻的挑戰。因此，如何處理好土地用途管制下的耕地保護與因地制宜發展區域經濟二者的關系是需要進一步探索的問題。 城鄉二元土地管理制度造成農村建設用地和國有土地身份不平等。 農村集體建設用地身份地位的不平等，阻礙了土地功能的擴展和土地價值的實現。《土地管理法》規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。只有興辦鄉鎮企業、村民建設住宅、鄉（鎮）村公共設施和公益事業才能使用農民集體土地。法律長期以來不是從土地用途上對土地進行嚴格監管，而是從土地產權形式上對土地進行限制。由於城鄉一體化進程的加速，城市和農村的界限從地理上已經不能嚴格區分，傳統的土地管理制度已經阻礙了土地功能的拓展。 城鄉二元的土地管理制度從某種程度上加速了地方政府和農村基層組織對土地的「掠奪性」開發。農村建設用地和城市建設用地權利的不平等突出表現在城市國有建設用地具備完整的資產性功能，可以進行抵押、融資；而農村建設用地從某種程度上僅具有使用功能，而不具有資產功能。正是基於這種產權權能設置的不對稱，形成了「兩種產權，兩個市場」，城鄉建設用地市場不統一，同地不同價。這種狀況不利於土地資源的集約使用和優化配置。 國家有關土地制度的法律體系不完善，上位法與下位法之間、中央政府與地方政府的法規之間，存在著諸多矛盾。 首先，《憲法》中有關城鄉土地所有制二元結構的規定與公益性徵地的規定之間存在著二律背反：一方面，《憲法》規定城市的土地歸國家所有，農村的土地歸農民集體所有，這就意味著凡是城市化和工業化新增的土地需求，無論是公共利益的需要，還是非公共利益的需要，都必須通過國家的征地行為來滿足；而另一方面，《憲法》又強調，國家只有出於公共利益的需要，才能對農地實行徵收或徵用。很明顯，要滿足前一種要求，就會違反後一種規定；而要堅持後一種規定，又不能滿足前一種要求。由此，一方面造成政府的征地范圍過寬，其中大多屬於違憲行為，另一方面，農村集體建設用地與城市國有土地同地不同權，農村集體建設用地不能進入市場，以至於所有試點單位及地方政府出台的法規都在一定程度上與《憲法》相抵觸。其次，《物權法》賦予國有土地與集體土地同等的市場主體地位，而《土地管理法》和《城市房地產管理法》則對農村集體土地的產權及其交易行為給予了過多的限制。 上述問題的存在影響了城鄉統籌戰略的順利實施。 農村集體建設用地流轉的政策建議黨的十七屆三中全會在我國改革開放30年之際，再次以重大決議的形式提出了解決農村問題的重要性，其中指出最根本的問題是大力推進改革創新，加強農村制度建設。農村土地制度是農村制度建設的核心，也是關繫到城鄉統籌和經濟發展模式轉變的根本因素之一。根據調研，我們認為今後我國農村建設用地流轉主要應處理好以下三方面的制度和體制建設問題。 在城鄉統籌戰略思維下實行國有土地和農村建設用地同權、同價。 實踐證明，城鄉土地的二元管制並沒有達到合理有效地利用農村土地的政策目標，相反，由於土地的二元管制導致農村土地資源在市場利益的誘導下被濫用。國有土地和集體土地作為公有制的兩種表現形式，共同參與中國的城市化建設，能轉變經濟增長方式，形成集約型的經濟發展模式。同時，實施城鄉建設用地的市場統一，更有助於土地的監管。進行城鄉土地市場體系建設，關鍵在於賦予城鄉集體建設用地相同的權益，即城鄉土地權利的平等是根本。根據市場經濟的規則，在農村建設用地同權同價的原則下，搞好農村建設用地作為「不動產」的確權、登記制度。黨的十七屆三中全會在農村建設用地流轉方面已經取得了巨大的制度突破，決議提出：逐步建立城鄉統一的建設用地市場，對依法取得的農村集體經營性建設用地，必須通過統一有形的土地市場、以公開規范的方式轉讓土地使用權，在符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益。在同權同價的市場交易規則下，作為工業開發的農村建設用地的土地使用成本今後將顯著提高，這有利於我國的工業企業擺脫低價競爭模式，轉變經營模式，走創新性道路。同時，城市國有土地和農村集體建設用地的同權同價，有助於農村建設用地土地功能的拓展，通過建立以農村土地流轉中土地使用權交易功能和資產抵押功能為核心的土地資本制度，形成農民集體土地和國有土地相同的土地市場環境，最終形成城鄉統一的要素流動機制。 進一步嚴格強化中央對土地用途的宏觀管理。
中央今後的土地政策要進一步深化對土地用途的監管，堅決制止地方政府和基層組織隨意變更土地用途的行為。第一，自上而下的管理。實行更加嚴格的土地用途管制，避免地方政府通過「以租代征」形式逃避集體建設用地流轉的「用途管制」、私自轉用大量耕地的違法行為發生。對於在集體農用地上違法興建的小產權房，要嚴厲禁止並追究相關責任人的法律責任。第二，自下而上的管理。通過提高征地成本，來遏制地方政府的土地需求。十七屆三中全會提出的「改革征地制度，嚴格界定公益性和經營性建設用地，逐步縮小征地范圍，完善征地補償機制。依法徵收農村集體土地，按照同地同價原則及時足額給農村集體組織和農民合理補償，解決好被征地農民就業、住房、社會保障」，將會有效地遏制地方政府的征地行為、賣地行為和土地財政。 盡快修訂與土地相關的法律法規。 根據黨的十七屆三中全會「現有土地承包關系保持穩定並長久不變」的精神，建議修改《物權法》，賦予農民土地承包權和宅基地使用權以抵押權能，從而提高農民的融資能力，擴大其財產收入的渠道，進一步強化農民承包土地的長期行為。修改《土地管理法》和《城市房地產管理法》，取消其中對農村集體建設用地流轉的諸多限制，從而使下位法與上位法一致起來，促進農村建設用地依法有序地進入市場。土地流轉：把好用途管制關
⑩ 城市地理的研究熱點有哪些
城市地理研究熱點；城市地理學是近年來世界和我國地理學科中發展速度最；1．城市化與鄉村城市化機制和體制創新研究；2．城市體系與城市群（都市區、都市連綿區）的研究；90年代後半期以來，城鎮體系研究在「三結構一網路；3．大城市空間擴展與社會空間、感應空間的研究；具有重要的指導和應用價值，是我國城市地理學應開拓；4．信息化與城市發展研究；5．城市可持續發展研究；
城市地理研究熱點
城市地理學是近年來世界和我國地理學科中發展速度最快、應用性最強、學術思想最活躍的分支學科之一。城市地理學研究歷來有兩大走向：一是把城市作為「點」，研究區域的城鎮體系；二是把城市作為「面」，研究城市內部空間結構。從應用角度看，兩者均是為城市和區域規劃發展服務。目前的研究熱點與學術前沿主要集中於以下方面：
1．城市化與鄉村城市化機制和體制創新研究。城市化與鄉村城市化研究歷來都是城市地理學的重點，內容涉及全國及區域城市化的特徵、地域類型、發展機制、城市化與經濟發展相關關系、鄉鎮企業與鄉村城市化的關系、小城鎮與鄉村城市化的關系等方面。90年代後半期以來，開始對城市化研究進行理性思考與理論總結，並對城市化研究中的難點，即城市化機制進行深入探討。1998年寧越敏的「新城市化進程----90年代中國城市化動力機制和特點探討」，是對宏觀城市化機制創新性研究的代表性成果；鄭弘毅主編的《農村城市化研究》一書，是對鄉村城市化的基本理論、小城鎮擴散與集聚的機制，指標體系以及地域差異，的系統研究。90年代末，我國政府對城市化和小城鎮建設問題有了更為積極的認識，實施城市化戰略被確定為我國「十五」
時期的一大重要任務，但城市和區域發展中存在的諸如人口城鄉轉移渠道不暢、城市經濟結構趨同、基礎設施建設缺乏銜接和協調、資源利用和環境保護缺乏聯合行動、統一規劃缺乏實施和監督機制等問題嚴重製約著城市化的推進，這就要求從制度創新的角度、從因地制宜的角度研究城市化問題。因此，對城鎮規劃、人口管理、經濟組織、土地流轉、資金籌集等經濟社會體制創新和對小城鎮發展的地域模式的研究形成新的研究熱點。
2．城市體系與城市群（都市區、都市連綿區）的研究。城市體系的傳統研究領域主要是「三結構一網路」，即規模結構、職能結構、空間結構和聯系網路。「三結構一網路」已形成較為成熟的理論體系，近期的研究主要集中於三個方面：一是不同區域、不同地域類型的因地制宜的應用研究、二是用新的方法技術對城市體系的空間結構進行定量分析、三是對聯系城市的航空、信息等網路系統結構的研究。
90年代後半期以來，城鎮體系研究在「三結構一網路」基礎上，向更深層次研究推進，即對城市群、都市區和都市連綿區等城市體系的特殊形態進行理論與實踐（規劃）兩方面的研究。在理論和實證研究方面，國家自然科學基金重點項目「沿海城鎮密集地區經濟、人口集聚與擴散的機制與調控研究」成果（2000），代表著國內研究的前沿；在應用研究方面，周一星主持的「濟寧---曲阜都市區發展戰略規劃」（2001）、「南京都市圈規劃」（2000）代表著國內研究的前沿。對城鎮密集地區（都市區、都市圈和都市連綿區）的理論與實踐研究也是今後城鎮體系研究的前沿領域。
3．大城市空間擴展與社會空間、感應空間的研究。大城市內部空間結構研究主要包括CBD、邊緣區、城市空間擴展、城市市場空間、城市社會空間和感應空間5個方面。其中，最新成果主要集中於城市空間擴展研究領域，包括土地利用空間擴展動態研究和大城市郊區化研究兩個相互聯系的方面。土地利用空間擴展動態研究從土地利用角度對擴展規模、特徵、動力和模式進行探討；大城市郊區化研究主要對中國大城市郊區化的表現形式、動力機制和現象結果進行中西方、不同城市的比較研究。周一星的「北京的郊區化及其對策研究」（2000）代表了這方面的前沿。社會空間和感應空間研究是我國城市地理研究的薄弱環節，研究成果相當有限，代表性成果有王興中的「中國城市社會結構研究」（2000）和柴彥威的「中日城市結構比較研究」。這方面的理論和實證研究在國外開展較多，並且對城鎮規劃和建設實踐
具有重要的指導和應用價值，是我國城市地理學應開拓的主要研究方向之一。
4．信息化與城市發展研究。信息產業與城市發展是城市地理學的一個新領域，研究面還較窄，成果數量還很少，代表性成果是閻小培的「信息產業與城市發展」（1999）。基於信息化迅猛發展，信息網路對中國傳統的城市等級體系、經濟活動區位決策產生著深刻的影響，信息化對城市與城鎮體系的影響、信息網路與城市體系的互動關系，信息網路與大城市地域結構的互動關系是城市地理今後應開拓的新的研究領域。
5．城市可持續發展研究。可持續發展研究已成為地理學研究的一個新「增長點」，相比之下城市地理學對這方面研究較少，僅有一些理論綜述、評價指標和土地利用的文章。隨著地理學區域可持續發展研究的深化和對城市可持續發展實踐問題的日益關注，城市可持續發展研究也會逐步深化。城市人居環境既包括人工環境，也包括自然環境和生態環境。今後城市可持續發展研究將側重城市人工環境的研究。研究城市人居環境的社會經濟空間結構的調整和重組及其對城市可持續發展的影響，研究可持續發展觀念下的城市發展模式。