房屋基准价地理信息系统

『壹』 基于GIS的城镇土地定级估价管理信息系统

崔永林¹ 王霞² 刘洪义¹

（1.山东省德州市国土资源局，德州，253012；2.中国农业大学土地资源管理系，北京，100094）

摘要：采用GIS技术建立科学、完善、实用的城镇土地定级估价信息系统（ULEIS）是当前土地管理工作中，亟须解决的一个问题。本文介绍了基于组件式GIS，结合德州市区实际建立的城镇土地定级估价管理信息系统的设计思想，对系统模块的组成进行了分析与设计。

关键词：GIS；城镇土地；定级估价；信息系统

1 引言

1.1 系统设计背景

随着我国市场经济和土地使用制度改革不断深化，科学管理土地价格、有效调控土地市场已成为一项重要的任务。土地定级和基准地价是我国土地市场管理的基础，但由于我国城镇土地定级估价工作起步相对较晚，技术手段还不完善，在技术层面上还存在以下一些问题。

（1）现有的城镇土地定级估价更新调整方法耗时长、投入大，不能满足基准地价的现势性要求，这是一个迫切需要解决的问题。

（2）各地测算基准地价的方法差异较大，实现土地定级、基准地价更新的技术方法与技术手段缺少统一的工作流程标准。

（3）各地所建立的基准地价体系，只能反映评估期日一定时效内的地价水平，大多数是静态的数据，缺乏有效的管理和应用。

（4）所开发的软件系统大多数停留在定级估价基础资料处理和地价信息的查询打印等功能上，不能及时、准确、全面监测更新城市的地价水平、分布状况及变化趋势，难以适时的进行宏观调控。

因此，适应土地参与宏观调控的需要，有效增强调控土地市场的能力，研究开发科学、完善、实用的城镇土地定级估价信息系统（ULEIS）是当前土地管理工作中亟须解决的一个问题。

1.2 系统总体目标

选择适当的平台，开发集土地定级（调整）、基准地价测算（更新）、宗地（标定）地价计算、地价指数编制、地价分析、地价信息管理及系统维护于一体的地价管理和监测系统，实现属性数据与空间数据、静态数据与动态数据的有机结合，达到科学管理地价、适时监测土地市场运行状态的目标。

1.3 系统技术路线

1.3.1 系统业务流程技术路线

按照目前全国城镇土地定级与基准地价更新的整体要求，将城镇土地定级与基准地价更新及地价动态监测相结合进行。在全面进行城镇土地利用和土地市场调查的基础上，采用“多因素综合评判法，并利用市场交易样点地价进行校核”的技术路线进行土地定级；采用“以土地定级为基础，以市场交易地价资料为依据”的技术路线进行基准地价更新；在土地级别与基准地价确定以后，按级别、分用途设立监测点，评估监测点地价。

1.3.2 系统实现技术路线

主要采用组件技术，在MAPGIS平台上构建，所有的空间数据和属性数据都由大型数据库来管理，实现空间数据和属性数据的一体化管理、更新，从而实现具有真正意义上的网络版。用大型数据库（SQL Server2000）对该系统的所有空间数据和属性数据进行统一的一体化存储管理。通过大型数据库进行管理，可以很好的解决系统的并发性、安全性，从而实现数据共享，便于协同工作。

1.4 系统设计原则

系统设计主要坚持实用性原则、可靠安全性原则、标准化原则和可扩展性原则。

1.5 系统开发环境

服务器端：Windows 2000 Server，Microsoft SQL Server 关系型数据库有较强的功能和较低的价位。

GIS 软件：遵循“统一规划、统一配置、统一实施”的原则，选取国内研究机构研发的MAPGIS软件平台。

二次开发软件：采用面向对象的程序设计语言Micosoft visual c＋ ＋ 6.0。

1.6 系统集成框架 （图1）

图1 系统总体设计框架图

2 系统数据库设计原则

2.1 规范化原则

数据模型的设计采用E－R模型，按照现有大型数据库的设计标准，遵照3 NF的要求进行设计，以减少数据冗余和提高效率。

各种表（对象）的命名规范化。不同的数据库产品对对象的命名有不同要求，因此，数据库中的各种对象的命名、后台程序的代码编写应采用大小写敏感的形式，各种对象命名长度不要超过30个字符，便于应用系统适应不同的数据库。

2.2 空间数据与属性数据一体化存贮原则

按统一的地理坐标将地理实体要素进行分层叠合符合图形数据库设计的发展趋势。将具有相同空间特征和属性实体意义的图形要素存放在同一图层中，以文件形式进行存取，以保证图形数据及其属性数据的相对独立性和安全性。例如，评估区域底图信息分别由底图点文件、底图线文件和底图区文件分层叠加。土地级别图信息由级别注记点文件、级别边界线文件、级别区域区文件及级别属性表文件构成，并与底图叠加，形成土地级别图。

3 系统功模块能设计

3.1 数据管理模块功能设计

主要功能是对市场交易样点和监测点进行数据的输入、删除、编辑，进行数据维护更新。

3.1.1 样点地价录入与维护

对于历年新发生的样点提供录入、修改、删除界面，客户端可以向服务器传送数据，且此类数据一经录入，即能够供客户端进行宗地地价评估使用。

3.1.2 监测点数据录入与维护

包括新增监测点信息输入，监测点选择，监测点删除三部分。

3.2 定级模块功能设计

主要功能是交互式地选择影响城镇土地级别的各项定级因素，并根据因素类型，自动计算作用分值；采用多种方法确定因素权重，自动确定土地级别；对划分的土地级别进行合理性检验，输出各项定级成果；为基准地价更新和级别提供数据。

3.2.1 辅助图层选择

由用户选择参与土地定级的图形要素图层，并加载相应的图形文件。其中包括工作底图、道路网格、河流水系、山地丘陵、过境交通、注记点文件等。

3.2.2 土地定级类型选择

提供商业用地土地定级、住宅用地土地定级、工业用地土地定级、综合用地土地定级四个选项，用户可根据定级需要选择土地定级类型。

3.2.3 定级因素体系设置

主要包括两个方面的功能：定级因素体系管理和定级因素体系选择。

3.2.4 特尔菲法确定因素权重

提供可编辑的专家库信息，并根据已确定的定级因素体系，在专家库中选择专家打分，根据打分结果计算各因素权重，并进行均值方差检验。

3.2.5 评价单元设置

在采用网格法进行定级时，由用户输入定级网格的大小及进行网格划分的图幅范围，并生成相应的网格文件。

3.2.6 因素网格作用分计算

分别计算网格中各因素的作用分，并生成各因素等值线图。其中对于点、线状地物提供线性衰减和非线性衰减两种计算方法。在衰减计算中的相对距离计算，提供两点直线距离、最短路径距离、最佳路径距离三种算法。

3.2.7 土地级别确定

依据权重计算网格总分值、生成总分值等值线与土地级别图。

3.2.8 土地级别的调整

主要是利用图形编辑模块中提供的编辑工具调整土地级别界线。

3.2.9 面积量算

采用解析法，计算定级成果中各级土地的面积，并将计算结果以字符形式输出。

3.2.10 结果输出

（1）能够显示或打印输出不同用途、各级别面积、比例等，显示或打印输出级别图。

（2）进行可选设置 是否进行结果确认和上传服务器，确定上传内容与形式。

3.3 基准地价评估更新模块功能设计

主要功能是完成对定级范围以内的土地估价形成相应的专题地图及报表、统计图等，包括估价样点的采集，样点数据地价计算，样点数据地价修正，样点数据统一性检验，样点数据异常数据检验与剔除，基准地价计算等模块。

3.3.1 评估公共信息设置

包括两个功能界面，一是基准地价内涵输入界面，二是估价参数设置界面。

基准地价内涵输入界面提供用户对基准日，不同用途（商业，住宅，工业用的）各级别基准地价条件（土地使用年限，开发条件，容积率）的输入。

估价参数设置界面提供用户对不同用途不同级别的土地还原率、房屋还原率、综合还原利率，不同建筑结构下的重置造价、残值率、耐用年限的输入。

3.3.2 样点数据录入与维护

样点数据输入界面提供用户输入采集样点的相关信息；样点数据编辑界面提供用户对采集样点的属性字段数据修改以及样点数据的删除。

3.3.3 样点地价计算与修正

包括样点地价计算界面，样点地价修正系数输入界面，样点地价修正界面和样点基准地价显示界面。

样点地价计算界面提供用户选择不同样点类型（租赁样点，征地样点，出让样点，房屋买卖样点，房地产开发样点等），然后显示出相关类型的样点数据，对不同类型的样点数据提供计算公式计算得出初始样点地价。

样点地价修正条件输入界面包括楼层修正系数输入界面，交易期日修正系数确定界面，基础设施修正幅度输入界面。

样点地价修正界面提供在用户确定修正系数的前提下对初始样点地价修正。

样点基准地价显示界面显示经过修正后的最终样点地价。

3.3.4 基准地价计算

基准地价计算界面提供用户选择用地类型，土地级别，依据样点地价、监测点地价、地价指数，采用相应的计算方法（算术平均法、加权平均法、单元分值－地价拟合法），建立起计算模型进行基准地价计算。

3.3.5 基准地价修正系数体系建立

包括影响因素确定界面，影响因素权重确定界面和修正系数显示界面。

影响因素权重确定界面提供成对因素比较法和特尔菲法两种方法，成对比较法由用户输入比较值，然后计算出各影响因素的权重值，特尔菲法能够对专家打分进行统计并确定权重。

修正系数显示界面提供在影响因素权重确定的前提下，计算出各因素的修正系数并显示出修正系数表。

3.3.6 评估结果显示与输出

评估结果显示与输出界面能够显示基准地价图，基准地价表以及基准地价修正系数表，并能让用户有选择的选择打印输出或上传服务器。

3.4 宗地地价评估功能设计

宗地地价评估功能设计思想：在土地定级和基准地价评估成果建立的基础上，采用系统提供的分类基准地价修正系数体系对宗地标定地价进行评估。系统还提供收益还原法计算宗地地价、成本逼近法计算宗地地价、市场比较法计算宗地地价。

3.4.1 宗地条件输入

包括人工输入宗地条件界面和人工选择宗地界面。

3.4.2 选择估价方法

包括基准地价修正法计算界面，收益还原法计算界面、成本逼近法计算界面、市场比较法计算界面，剩余法计算界面。

基准地价修正法计算界面包括宗地地价评估影响因素体系确定界面和因素修正系数确定界面。

宗地地价评估影响因素体系确定界面主要是确定宗地估价的影响因素，在用户选定宗地地块的前提下，提供用户选择影响该宗地地块的影响因素。

因素修正系数确定界面在用户确定宗地影响因素的前提下，量算到各影响因素的距离，参照基准地价修正系数表给出选定因素的修正系数值。

3.4.3 宗地地价计算

宗地地价计算界面能让用户选择简单平均、加权平均或直接采用某一方法对各种方法得出的结果进行计算，得出最终的宗地地价。

3.4.4 评估结果输出

评估结果输出界面能够让用户输出评估宗地的基本信息、简单的评估过程、不同评估方法结果以及最终结果（单位地价、宗地面积、总地价等），即输出一个简单的宗地估价报告。

3.5 地价监测模块功能设计

土地地价动态监测模块的主要设计思路是通过对监测点及市场交易样点资料的地价计算，由得出的地价进行动态监测指标计算，编制地价指数表。

3.5.1 生成地价区段

在土地定级图，基准地价图，工作底图基础上，提供交互式划分地价区段功能。用户可以通过图形编辑模块中相关线编辑功能自己划分地价区段，以级别界线，街区道路，河流，宗地界线等线状地物为依据。当划分的区段存在这些线状地物时，自动修正区段边界为这些线状地物；并且自动计算所属级别和该地价区段总面积；输入区段的编号，并且输入地价区段中商业用途、工业用途和居住用途面积的比例，系统自动计算出该地价区段中该用途的实际土地面积。

3.5.2 监测点数据录入与维护

包括新增监测点信息输入，监测点选择，监测点删除三部分。

3.5.3 监测点地价评估

在这个功能中，可以调用宗地地价评估功能。监测点地价评估中，用户通过对计算方法的选择及对不同方法计算的结果权重确定，得出最终的监测点地价。

3.5.4 地价动态监测指标值计算

在监测点地价及市场交易样点地价的基础上，计算地价动态监测指标值：地价水平值、地价增长量、地价增长率和地价指数。

3.5.5 编制地价指数表

由所计算出来的地价指数来编制地价指数表。对于首次建立地价动态监测体系，给用户提供的是各区段、各用途、各级别、综合平均地价。以后各年份以2006年为基期，供地价指数表（定比、环比皆提供）。

3.5.6 地价动态监测指标值分析

对地价水平值、地价增长量、地价增长率和地价指数（包括各级别、各用途、各区段）进行分析，得出分析图、趋势图等。

3.5.7 结果输出

能够显示或打印输出监测点信息、动态监测指标表、地价指数表等。

进行可选设置：是否进行结果确认或上传服务器，确定上传内容与形式。

3.6 查询统计模块

统计查询模块的设计思想是，开发一个系统，就必须要有数据，经过处理后获得所需数据，用户通过系统可以找到自己需要或感兴趣的数据。但很多用户在查询中针对不一样的需要点要进行不一样的查询方式。

3.6.1 目标属性查询

用户可以通过在图层上选中目标点（线、面），来查询该目标点（线、面）的属性。

3.6.2 目标空间查询

用户可以通过输入目标点（线、面）的属性条件或限制条件或逻辑表达式，在图层上查询到所需的目标点（线、面）。

3.6.3 双属性统计

对于图层上的点（线、面），用户不仅仅可以查询单个目标点（线、面），还可以对满足两个属性的点（线、面）进行统计，生成统计图和统计表图等。

以上查询可以对地价样点、监测点等数据进行空间数据与属性数据的双向查询，满足用户基本的查询要求。

4 系统安全设计

4.1 用户级别划分

将系统功能分模块对不同用户开放，规定不同级别用户对数据的不同读、写、修改权限。运行系统设置用户的口令与密码，定期对用户更新、删除维护管理。

4.2 用户口令检查

用户进入系统需输入注册过的口令，密码，否则系统拒绝用户的使用，口令的建立与更改只有系统管理员具有该权利，对保密信息的查询还应建立高级用户口令。

4.3 跟踪系统运行建立日志文件

防止用户不负责任地使用本系统，及事故责任的追查，系统自行跟踪用户使用情况，建立用户档案，记录上层菜单功能项激活情况及重要功能项的执行过程。事务档案文件中包括，用户名、口令密码、进入退出系统时间、激活菜单功能项清单序列。

4.4 数据的定期备份转贮

定期地对数据备份，建立备份记录，包括备份时间、操作人员、数据存储量等有关信息。

4.5 入库数据的严格检查

通过格式转换而进入系统的其他数据在正式入库之前，先进入缓冲区进行检查，并配置数据查阅功能，图形化显示供人机交互式检查。

5 结语

城镇土地定级估价是随着国家对土地使用制度的改革而产生的一个新领域，很多方面还处于探索阶段。在城镇土地定级估价工作中，计算机产业的发展为新技术的应用奠定了基础。基于组件式GIS技术建立起来的城镇土地定级估价信息系统就是新技术在土地管理工作中应用的一个范例，它的建立使土地管理工作进一步走向规范化、信息化、科学化，进而不断推动土地有偿使用制度改革的深化，并使其不断完善和发展。

『贰』 城镇基准地价更新的技术路线

依据《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507—2001)和《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001),城镇土地级别与基准地价更新工作一般采用综合定级综合估价或者采用分类定级、分类估价的方式进行。石家庄地区多采用分类定级、分类估价的方式,即采用多因素综合评定法初步划分土地级别,然后利用市场交易资料与样点地价进行调整,并结合当地专家的意见最终确定土地级别。采用收益还原法和成本逼近法等多种方法,通过测算样点地价、分析不动产市场交易资料和土地利用效益资料,综合确定各类用地(商业、居住、工业)相对应的每个土地级别的基准地价。

分类定级是指分别对影响城镇某种类型土地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析,按分类评价值的差异划分土地均质区域(即土地级别),按商业、居住、工业3种用地类型划分土地级别。土地定级的技术路线可概括为:在全面收集影响城区土地质量的因素因子资料的基础上,应用地理信息系统(GIS)技术和方法,编绘城区土地定级因素图;然后,运用多因素综合评定法,根据影响各类土地级别的因素因子的相似性和差异性初步评定出城区各类用地土地级别。利用土地市场交易资料测算和专家评议等多种方法相互验证、相互补充,最终确定土地级别。

基准地价更新的技术路线可概括为:在全面收集城区土地出让和转让资料、房地出租和出售资料、商品房开发、征地拆迁所缴纳的各种规费和税费以及房屋重置价、物价指数等资料的基础上,以土地定级成果为基础,运用收益还原法、剩余法、成本逼近法初步测算样点地价;根据本次基准地价评估设定的地价内涵,对初步测算的样点地价进行期日、容积率、开发程度、使用年期等系列修正,评定与本次评估地价内涵相一致的样点地价;采用值域检验方法、经济计量检验、数理统计等方法对样点地价进行检验后做出判定,采用“利用样点数和样本类型综合加权平均求基准地价”方法测算出各土地级别平均地价,最终确定各土地级别的基准地价。在测算的各类用地基准地价的基础上,按照《城镇土地估价规程》规定,编制宗地地价修正系数表,见图8.1。

图8.1 土地定级估价流程图

『叁』 土地信息系统中常用的参考坐标系统有哪些

土地信息系统作为一种地理信息系统，它所涉及的土地数据大量的是一种地理专参考数据，与地理空属间位置相联系，以地理坐标的形式表达其在地表的位置。因此，在一个土地信息系统中，必须采用统一的空间地理参考坐标系统，从而为各种地理信息的输入、处理和输出提供一个统一的定位框架，方便数据的管理、应用和进行各种空间分析。
我国采用两种大地坐标系统，即1954年北京坐标系和1980年国家大地坐标系。高程控制系统采用国家高程系统，即1956年黄海高程系和1985年国家高程基准。一般在系统中以一种大地坐标系和高程系统为主，必要时建立与另一种系统的转换关系。

『肆』 简述地理信息系统的基本概念。

信息是向人们或机器提供关于现实世界各种事实的知识，是数据、消息中所专包含的意属义，它不随载体的物理形式的各种改变而改变。信息具有以下特点：客观性、适用性、传输性、共享性。数据是通过数字化或直接记录下来的可以被鉴别的符号，不仅数字是数据，而且文字、符号和图像也是数据。地理信息属于空间信息，它通过经伟网或公路网等建立的地理坐标来实现空间位置的识别。地理信息还具有多维结构的特征，即在二维空间的基础上实现多专题的第三维结构，而各个专题型实体型之间的联系是通过属性码进行的，这就为地理系统各圈层之间的综合研究提供了可能，也为地理系统多层次的分析和信息的传输与筛选提供了方便。地理信息系统是指专门处理地理空间数据的计算机系统。从外部看表现为计算机软硬件系统；其内涵却是由计算机程序和地理数据组织而成的地理空间信息模型，是一个逻辑缩小的、高度信息化的地理系统。

『伍』 地理信息系统中空间数据有什么特征

空间数据具有三个基本特征：空间特征（定位）、属性特征（非定位）、时间特征（时间尺度）。

1、空间特征。又称几何特征或定位特征，一般以数据坐标表示。

2、属性特征。表示现象的特征，例如变量，分了类和名称。

3、时间特征。指现象或物体随时间的变化。

空间数据是数据的一种特殊类型。它是指凡是带有空间坐标的数据，如建筑设计图、机械设计图和各种地图表示成计算机能够接受的数字形式。

(5)房屋基准价地理信息系统扩展阅读：

用来表示物体的位置、形态、大小分布等各方面的信息，是对现世界中存在的具有定位意义的事物和现象的定量描述。根据在计算机系统中对地图是对现实教想的存储组织、处理方法的不同，以及空间数据本身的几何特征，空间数据又可分为图形数据和图像数据。

数据结构即指数据组织的形式，是适合于计算机存储、管理和处理的数据逻辑结构。空间数据是地理实体的空间排列方式和相互关系的抽象描述。数据结构是对数据的一种理解和解释。

不说明数据结构的数据是毫无用处的，不仅用户无法理解，计算机程序也不能正确地处理。对同样一组数据，按不同的数据结构去处理，得到的可能是截然不同的内容。空间数据结构是GIS沟通信息的桥梁，只有充分理解地理信息系统所采用的特定数据结构，才能正确有效的使用系统。

『陆』 城镇土地分等与基准地价平衡信息系统设计与实现

刘耀林 焦利民 刘洋

（武汉大学资源与环境科学学院，武汉，430079）

摘要：本文探讨了城镇土地分等与基准地价平衡的技术路线、模型方法和系统设计思路，提出了系统的总体结构模式、功能模块划分、数据库构成和面向对象的系统类设计，并基于高级语言、GIS组件和数据库技术实现了该系统。实例表明，系统设计可行，效果较好，实用性强。

关键词：城镇土地分等；基准地价平衡；组件式；GIS

城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，采用多因素综合评定方法判定城镇土地等别。城镇土地等反映城镇之间土地质量的总体差异，其序列在区域（如省）或全国范围内统一排列。基准地价平衡是在区域范围内，根据现有各城镇土地定级与基准地价平衡成果，在统一基准地价内涵、基准地价修正的基础上，对各城镇的基准地价进行平衡，建立区域内统一、协调的基准地价体系。目前我国城镇基准地价体系基本建立，但各城镇的基准地价由于技术方法、基准地价内涵等的不一致性，导致城镇之间基准地价的不可比性。开展城镇土地分等和基准地价平衡工作对于规范基准地价体系、发挥基准地价对土地市场的宏观调控作用有重要意义。

目前我国城镇土地分等研究主要集中在城镇土地分等的影响因素和分等方法等问题，采用城镇土地分等指导基准地价平衡并完成区域性实践研究的只有山东、福建等地，但并没有形成统一、成熟的基准地价平衡方法。上述研究大多也借助了计算机技术、GIS技术，但还没有设计开发相对独立、完整的城镇土地分等与基准地价平衡信息系统。本文提出了一套完整的城镇土地分等与基准地价平衡技术流程，并基于此开发了信息系统，同时以湖北省为例给出了系统应用实例。该系统操作简便，功能较为完善，有助于提高工作效率以及结果的准确性和可靠性。

1 技术流程与方法分析

1.1 技术流程

城镇土地分等是对城镇土地质量的综合评定，对基准地价平衡起指导和控制作用。土地市场交易资料是土地市场情况的直观反映，可以作为土地分等与基准地价平衡的结果验证的参考依据。本文提出以城镇分等综合分值为控制、采用分段线性插值方法进行分类基准地价平衡、并以市场交易样点进行检验的技术路线。同时顾及下面两点：对于基准地价资料较老、无法通过简单修正而满足平衡条件的城镇，则基于补充调查样点进行基准地价更新；对土地分等和基准地价平衡结果采用多种方法进行验证和检验。具体的技术流程如图1。

图1 城镇土地分等与基准地价平衡技术流程

1.2 模型与方法

1.2.1 因素选取与权重确定

《城镇土地分等定级规程》（以下简称《规程》）中列出了较为全面的城镇土地质量影响因素，根据实地情况进行选取或补充，充分考虑因素影响显著性、区域差异性、可得性等，建立初始的因素因子体系。然后进行主成分分析，提取主成分，基本确定因素因子体系。最后通过召开专家论证会，广泛听取意见，最终确定城镇土地分等的因素因子体系。在进行系统设计时，提供较为全面的因素体系供用户选择，一级因素包括以下八大类：城镇区位、城镇集聚规模、城镇基础设施、城镇公用设施、城镇用地效率、城镇生态环境、区域经济发展水平、区域土地供应潜力。

权重确定可选用特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法或灰关联度分析法等。

1.2.2 城镇土地分等

根据《规程》要求，城镇土地分等采用多因素综合评判法进行各级因素作用分和城镇综合分值的计算，采用数轴法和总分频率法进行城镇土地等的初步划分。而实际工作中，由于城镇数目较少，采用上述方法进行等别划分时效果并不理想，引入总分柱状图法，按照自然分段法（Natural Breaks）进行等别划分。

采用聚类分析法进行城镇土地分等，验证初始分等结果。将城镇作为聚类对象，将多因素综合评判计算的参评因素综合分值作为因子评分值，分等因素因子的权重作为聚类对象的总排序权重，加权计算聚类对象之间的距离，按距离进行聚类。这里采用欧式距离：

土地信息技术的创新与土地科学技术发展：2006年中国土地学会学术年会论文集

式中，D_ij——第i个分等对象到第j个分等对象的欧氏距离；

W_k——第k个因子的总排序权重值；

F_ik——第i个分等对象到第k个因素的评分值；

F_jk——第j个分等对象到第k个因素的评分值。

此外结合基准地价资料、市场交易资料和专家经验进行校验，对分等结果进行调整并最终确定城镇土地等别。

1.2.3 基准地价平衡

基准地价平衡的操作对象是修正和规范后的城镇基准地价，如修正后统一到高值、中值、低值。平衡时一般针对高值进行，平衡后中值和低值按不变间距推算。基准地价平衡方法目前还没有国家规范可循，这里采用选取典型城镇作为控制点、根据分等综合分值进行分段线性插值的方法。平衡计算的基本公式为：

P_i＝P₀ －ΔN_i（P₀ －P_n）/（N₀ －N_n）

式中，P_i——某城镇某用途基准地价高值的平衡结果；

P₀——前控制点某用途基准地价高值；

P_n——后控制点某用途基准地价高值；

ΔN_i——当前城镇与前控制点分等综合分值的差；

N₀——前控制点的城镇土地分等综合分值；

N_n——后控制点的城镇土地分等综合分值。

2 系统结构与功能模块设计

2.1 系统结构

城镇土地分等与基准地价平衡信息系统采用组件式开发方式，高级语言采用VC＋ ＋6.0，GIS组件采用MapObjects 2.1，属性数据库采用Micro Access 6.0进行管理。系统结构如图2。

图2 系统结构图

2.2 功能模块

按照软件结构化设计的原则，自顶向下逐步划分城镇土地分等与基准地价平衡信息系统的功能模块和子模块。

2.2.1 数据管理模块

该模块主要实现图层加入、图层显示控制、视图缩放浏览、视图导航等功能，并实现对空间数据和属性数据（分等因素调查数据表、基准地价调查表、修正系数表等）的一体化管理。

2.2.2 数据编辑模块

该模块主要实现图形数据（点、线、面）和属性数据的编辑处理。

2.2.3 因素体系和权重确定模块

该模块包括两个子模块。

因素选择子模块：实现用户初选因素因子体系、根据调查数据进行主成分分析、最终确定分等因子体系等功能。

权重确定子模块：实现因子权重的计算功能，包括特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法、灰色关联度分析法。

2.2.4 城镇土地分等模块

该模块实现多因素综合评判法城镇土地分等和结果校验，包括三个子模块。

分等因素计算子模块：实现单因子分值计算（指标赋分加权求和法、位序法）、次级因素分值计算、一级因素分值计算和总分值计算。

等别划分子模块：根据各城镇分等总分值划分等别，包括总分频率法、数轴法和柱状图法。

等别校验子模块：实现聚类分析法城镇土地分等并与初始等别进行对比分析、等别的基准地价检验等。

2.2.5 基准地价平衡模块

该模块包括五个子模块。

基准地价更新子模块：对于基准地价成果不具有现势性（由于上次基准地价工作较早、城区范围扩大、城市建设迅速等原因）需要进行基准地价更新以满足平衡需要。

基准地价预处理与修正子模块：完成基准地价标准化（如将城镇基准地价统一到高、中、低三级）和基准地价修正（期日、年期、容积率、开发程度）。

基准地价平衡计算子模块：选择等别次序和基准地价次序相近、基准地价标准和市场实际情况一致性较高的典型城镇作为控制点；根据城镇土地分等总分值采用分段线性插值方法进行基准地价平衡。

基准地价平衡校验子模块：采用回归分析法、空间聚类分析法、空间插值法进行基准地价平衡检验。

基准地价控制幅度测算：实现各等别和各城镇基准地价控制幅度的测算。

2.2.6 数据输出模块

报表输出子模块：实现城镇土地分等和基准地价平衡成果表的格式输出功能。

图件输出子模块：实现城镇土地分等图件和基准地价平衡图件的输出功能。

发布数据转出子模块：将可用于公开发布的数据提取转出形成信息发布数据库。

3 系统数据库设计

3.1 数据组成

城镇土地分等与基准地价平衡数据库由空间数据库和调查表格数据库两大部分组成。空间数据库的主要内容是：基础地理数据，包括水系、交通、行政区划等；城镇土地分等与基准地价平衡单元图；各城镇商业、住宅、工业的市场交易调查样点分布图。调查表格数据库的主要内容是：分等因素因子调查表，包括前述八大类因素因子的调查表格；基准地价调查表，包括基准地价评估确定的商业、住宅、工业各级别基准地价、级别面积比例及基准地价内涵和相关参数，以及调查时点基准地价的执行标准；修正系数表，包括城镇基准地价评估时制定的期日、年期、容积率和开发程度修正系数表；交易样点调查表，包括城镇土地交易资料调查表、城镇商品住宅交易样点调查表等；基准地价更新样点调查表（仅对需要进行基准地价更新的城镇而言），包括土地使用权出租调查表、土地使用权出（转）让调查表、商品房出售调查表等。

3.2 空间数据组织

根据空间数据的用途（如基础地理数据、单元图、样点图等）分类，图层采用shape格式存储，通过MO组件进行访问和管理。单元图在视图中用行政区划结构树建立索引。

3.3 调查表格数据组织

将调查表格数据规范化，使之符合3 NF要求，并分类存储于Access数据库。系统通过ODBC与之交互。

3.4 空间数据和属性表格数据的关联

空间数据与属性表格数据之间通过关键字以自然连接方式关联。城镇土地分等与基准地价平衡单元图与分等因素因子调查表关联生成各分等因素图层。交易样点分布图与交易样点调查表关联生成交易样点地价图层。

综上所述，系统数据库结构可用图3表示。

图3 系统数据库结构图

4 系统类设计

城镇土地分等与基准地价平衡系统采用面向对象技术开发，系统类主要包括主程序框架类、视图类、文档类、工程管理相关类、土地分等因素体系及权重确定相关类、土地分等相关类、基准地价平衡相关类、基准地价更新及修正相关类、成果输出相关类。

类设计遵循开闭原则（扩展性方面是开放的而在更改性方面是封闭的）、替换原则（子类应当可以替换父类并出现在父类能够出现的任何地方）、依赖原则（与特定业务有关的依赖关系依赖接口和抽象类而不是具体类）、接口分离原则（尽量避免功能太多的服务接口类）。类、函数、变量的命名原则遵循一般的设计原则，尽量简洁、清晰，并具有良好的可区分性。

系统类关系如图4所示。

图4 系统类关系图

5 系统应用实例

城镇土地分等与基准地价平衡系统在湖北省取得了成功应用。湖北省共有84个城镇土地分等与基准地价平衡单位。基于该系统完成了因素选取、权重计算、土地分等、等别检验、基准地价平衡、平衡结果检验等工作，系统界面友好、操作方便，结果符合实际。以下是系统部分功能的界面示例（图5～图8）。

图5 聚类分析图

图6

图7

图8

6 因素分值计算

采用聚类分析（图6）等方法与多因素综合评定法相互验证，保证了结果的可靠性。从图8可以看出，分段线性插值曲线与回归分析曲线在总体趋势上一致，但回归分析曲线在分值高端偏差较大，而分段线性插值更加灵活，在分值高端仍然能够与实际情况保持较高的一致性。市场交易样点地价也验证了这一点。

本文在《城镇土地分等定级规程》的基础上，提出了一个切实可行的城镇土地分等与基准地价平衡技术方案和系统设计方案，并基于高级语言、GIS组件（MO）和Accsss数据库实现了该系统。系统可以实现因素选取、权重确定、土地分等与基准地价平衡等功能，并提供了多种结果检验方法，保证了结果的准确性。实例表明，系统功能完善，实际应用效果较好，其中以分等为控制的分段线性插值基准地价平衡方法具有较高的实用性。

参考文献

国土资源部.城镇土地估价规程.北京：国土资源部，2001

严星，林增杰.城市地产评估.北京：中国人民大学出版社，1999

刘耀林.土地信息系统.北京：中国农业出版社，2002

李清石.最新全国城市基准地价及土地评估业务手册.北京：中国大地出版社，2004